Отвечает правительство Московской обл.
Вопрос 1. По окончанию строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию для управления общим имуществом многоквартирного дома застройщик выбрал управляющую организацию без проведения общего собрания собственников помещений в данном доме, и данная управляющая организация вынудила их заключить договор управления на своих условиях. Насколько это правомерно и как сменить данную управляющую организацию?
Ответ.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» существование зарегистрированного права на недвижимое имущество подтверждается наличием государственной регистрации данного права. Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность выбора способа управления многоквартирным домом закреплена за собственниками помещений в этом доме. До получения свидетельства о регистрации права собственности владельцы помещений в многоквартирном доме не вправе выбирать способ управления этим домом и управляющую организацию, за исключением товарищества собственников жилья, которое может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таком доме.
Сроки государственной регистрации прав собственности на жилые помещения зачастую затягиваются по разным причинам, независящим от лиц, которым эти помещения должны быть оформлены в собственность. В результате возникает период времени, в течение которого будущие собственники не могут выбирать способ управления, так как их права собственности еще не зарегистрированы и, юридически, собственниками помещений они не являются. Поэтому после сдачи жилого дома в эксплуатацию и передачи жилых помещений по акту приема-передачи дольщикам перед застройщиком возникает вопрос: кто будет управлять домом в этот период времени.
Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрено правовое регулирование вопросов управления многоквартирными домами-новостройками в этот период времени, поэтому в настоящее время они регулируются договорными отношениями.
Учитывая тот факт, что будущие собственники жилых помещений домов не реализовали свое право по созданию товарищества собственников жилья для управления домом-новостройкой в микрорайоне застройщик заключил договор управления данным домом с выбранной им управляющей организацией.
Данная управляющая организация в целях реализации прав и обязанностей по управлению многоквартирным домом-новостройкой передало будущим собственникам проект договора управления.
В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый из будущих собственников, как сторона, которой передан проект договора, имеет право в течение 30 дней со дня его получения направить в адрес управляющей организации извещение о согласии заключить договор, об отказе заключить договор, либо о согласии заключить договор на иных условиях.
Если будущие собственники письменно в указанный период времени в адрес управляющей организации такое извещение не направляли, то утверждение о том, что управляющая организация понудила будущих собственников к заключению договора управления на своих условиях, является несостоятельным. Если направляли и не получили от управляющей организации официального ответа, то будущие собственники были вправе не подписывать данный договор и обратиться в прокуратуру.
С момента получения свидетельств о регистрации права собственности большинством собственников, собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать на общем собрании другую управляющую организацию, либо выбрать иной способ управления домом.
Действующим законодательством Министерство жилищно-коммунального хозяйства Московской области не наделено функциями контроля за финансово-хозяйственной деятельностью управляющих организаций и не может осуществлять проверку их деятельности. В случае возникновения разногласий с управляющей организацией по вопросам ее деятельности, собственники помещений в многоквартирном доме вправе решать их в судебном порядке.
Вопрос 6. Обслуживающая организация не исполняет надлежащим образом свои обязанности. Какие контролирующие органы могут повлиять на разрешение данной ситуации?
Ответ.
Во-первых, в соответствии с Федеральным законом № 131-ФЗ от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, а также организация в границах муниципального образования электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения, относятся к компетенции местных органов власти, в связи с чем по данному вопросу граждане вправе обращаться в администрацию своего муниципального образования.
Во-вторых, центральным исполнительным органом государственной власти Московской области специальной компетенции, осуществляющим государственный контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищно-коммунальных услуг, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от его принадлежности, является Главное управление Московской области "Государственная жилищная инспекция Московской области" (141400, Московская область, г. Химки, ул. Ленинградская, дом 1, тел. 730-80-51).
Вопрос 7. Периодически в нашем районе происходят перебои с холодной водой, да и качество не всегда соответствующее, а плату берут как за хорошее.
Ответ.
В соответствии Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 г. №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» при предоставлении услуг должны быть обеспечены бесперебойная подача коммунальных ресурсов надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю. Перерывы для проведения ремонтных и профилактических работ, а также работ по подключению новых потребителей допускается после предварительного уведомления (в письменной форме) потребителя.
Допустимая продолжительность перерывов подачи холодного водоснабжения – 8 часов (суммарно) в течение месяца; 4 часа единовременно, а при аварии на тупиковой магистрали -24 часа. При превышении указанных показателей изменение размера платы производится из расчета 0,15 % размера общей оплаты за каждый час превышения допустимой продолжительности перерыва.
Отклонение состава и свойств холодной воды от санитарных норм и правил не допускается. При несоответствии плата не вносится за каждый день предоставленной услуги не надлежащего качества. Требования к качеству питьевой воды регламентируются СанПиН 2.1.4. 1074-2001.
При отклонении давления в системе холодного водоснабжения до 25% от нормативных показателей (0,03-0,6 МПа), плата снижается за каждый час отклонения на 0,1 %; при отклонении давления более чем на 25%, плата не взимается.
Более детально Порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность регламентируется статьями 60-63 указанного Постановления.
Порядок установления факта непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества регламентируется пунктами 64-74 указанного Постановления: