Ипотека от НС Банк (покупка у ГВСУ)

[serg_m]

С наступившим Рождеством, и доброго времени суток, уважаемые форумчане!

Условия ипотеки НС Банк и схема договоров переуступки не у НСБ - у Синди-М (квартиры от Синди-М с переуступкой у ИП) затрагивалась в соседней ветке. Предлагаю в отдельной теме обсудить вопросы ипотеки от НСБ, т.к. ипотеки от Возрождения и Райффайзен у ГВСУ уже нет. Здесь же - Синди-М - по состоянию до НГ - только Возрождение с одной страховой (ВСК) - 89т.р. в год - оплата только страхования жизни на 2-х супругов.

1. Условия ипотеки в НСБ не лучшие, после собственности процент повышается, документов для заявки - больше "нормального"; но это решаемо.

2. Получили образцы договоров в цепочке ГВСУ-мы и нашего договора. 4 лица в цепочке:
- "ГВСУ Центр" - НСБ: долевое участие
- НСБ - ПИФ НСБ: право переуступки
- ПИФ НСБ - мы: право переуступки по предыдущему договору переуступки

В нашем договоре также упоминается "ГВСУ Недвижимость" как агент, по поручению которого действует ПИФ НСБ. В целом - в нашем договоре - 5 лиц и 5 экз:)

а) По-хорошему, договоры требуют экспертизы юриста. Понятно, что договоры "в одни ворота", но, что все юр. и физ. лица, в т.ч. подписавшие по доверенности, - подтверждение, нужно.

б) Оплата взноса ипотеки до гос регистрации договора. Наверное, обычная практика, хотя по 214-ФЗ банк ничем не рискует при условии оплаты после регистрации: при неоплате в течение 2 мес ипотека недействительна.

Есть ли практика успешного получения ипотеки - до регистрации "своего" договора? Еще раз с наступившими и поздравления заселившимся или еще ожидаюмщим форумчанам!

[kasha]

Здравствуйте, serg_m, а в чем заключается Ваш вопрос?
Я отдавал три этих договора юристам перед заключением кредитного договора с НСБ. Ничего криминального они там не обнаружили.

Что такое ипотека в Вашем понимании? Как я понял, ипотека возникает только тогда, когда собственность оформлена (дом сдан). И только после регистрации собственности возможно получить налоговый вычет. До этого момента это кредитный договор, хотя я могу ошибаться. Видимо банк НСБ , больше верит своему ПИФу и застройщику ГВСУ (берет меньший процент), чем покупателю жилья, хотя в других банках ситуация обычно другая. Понравилось отсутствие скрытых платежей (обмер квартиры, страхование от потери работы, комиссии и порога на сумму досрочного погашения ), не понравилось штраф за просроченный платеж и то что при досрочном погашении меняется сумма, а не срок.

Вопрос имеет ли смысл затягивать с регистрацией жилья на себя, с целью платить меньше процентов. Конечно нужно считать, но при условии, что после регистрации можно увеличить свой доход на 13% и гасить кредит досрочно. Уменьшая тело кредита, с которого берутся проценты. Еще у них хитрая формула расчета равного платежа, хотя мне прислали excel файл в котором можно все прикинуть.

[serg_m]

Мы еще на ипотеку не подали, но по телефону с НСБ выяснили, что процент до регистрации квартиры в собственность меньше, а платеж получается значительно больше, чем после регистрации, расчет там как то по другому идет. Вы в НСБ запрашивали расчет равного платежа, этот excel файл?
Для страхования они предлагают 4 страховые фирмы? Вы какую выбрали?

[belov-lex]

А вы квартиру в ГВСУ покупаете?

[kasha]

1. Страховался в ООО Строительная Страховая Группа , цены везде одинаковые примерно одинаковые, понравилось что нужна только анкета и не нужно проходить медосмотр.

2. Окончательный файл с расчетом получил накануне заключения договора.
3. Могу только предположить почему при повышении процентов сумма может стать меньше.... Допустим вы взяли тело 1200000 руб, на 10 лет, если ставка 13% и платим с января 2012, то платеж будет 17 917,29, тогда через год (в январе 2013 года) у вас тело кредита станет 1131750,53. Берем это тело под другой процент на те же 10 лет под 14 %. Получаем платеж 17572, т.е. меньше чем первоначальный. Только платить на год больше! Если считать на 9 лет под 14%, то получается 19234. Я не претендую на абсолютную точность этих вычислений, это всего лишь мои умозаключения. Подсчеты велись с помощью сайта http://calculator-credit.ru/calculator.php .

[serg_m]

А вы квартиру в ГВСУ покупаете?

Покупаем уступку прав требования собственности у ПИФ НСБ по описанной выше цепочке. В соседних ветках описано, что Синди предлагали заключить уступку у физ. лица. С НСБ просто не понимаем, зачем в цепочке еще лицо (ПИФ НСБ); разве что налоговая оптимизация у продавцов.
У ГВСУ получается либо уже нет квартир, либо выставят позже.

3. Могу только предположить почему при повышении процентов сумма может стать меньше.... Допустим вы взяли тело 1200000 руб, на 10 лет, если ставка 13% и платим с января 2012, то платеж будет 17 917,29, тогда через год (в январе 2013 года) у вас тело кредита станет 1131750,53. Берем это тело под другой процент на те же 10 лет под 14 %. Получаем платеж 17572, т.е. меньше чем первоначальный. Только платить на год больше! Если считать на 9 лет под 14%, то получается 19234.

Спасибо!
По поводу платить на год больше - выясню, отпишусь. Кредитный договор еще не смотрели. Если смысл - сначала кредит на 10 лет под 13%. После собственности - остаток кредита еще раз на 10 лет под 14%, то по факту кредит - на 10 лет + количество лет, которое пройдет до регистрации собственности.

[Katrik]

Здравствуйте, serg_m, а в чем заключается Ваш вопрос?
Я отдавал три этих договора юристам перед заключением кредитного договора с НСБ. Ничего криминального они там не обнаружили.

Что такое ипотека в Вашем понимании? Как я понял, ипотека возникает только тогда, когда собственность оформлена (дом сдан). И только после регистрации собственности возможно получить налоговый вычет. До этого момента это кредитный договор, хотя я могу ошибаться. Видимо банк НСБ , больше верит своему ПИФу и застройщику ГВСУ (берет меньший процент), чем покупателю жилья, хотя в других банках ситуация обычно другая. Понравилось отсутствие скрытых платежей (обмер квартиры, страхование от потери работы, комиссии и порога на сумму досрочного погашения ), не понравилось штраф за просроченный платеж и то что при досрочном погашении меняется сумма, а не срок.

Вопрос имеет ли смысл затягивать с регистрацией жилья на себя, с целью платить меньше процентов. Конечно нужно считать, но при условии, что после регистрации можно увеличить свой доход на 13% и гасить кредит досрочно. Уменьшая тело кредита, с которого берутся проценты. Еще у них хитрая формула расчета равного платежа, хотя мне прислали excel файл в котором можно все прикинуть.

Налоговый вычет при покупке новостройки можно получить, не имея свидетельства о праве собственности. Мы оформляли вычет по акту-приема-передачи и получили деньги до регистрации собственности.

[ИринаB]

Добрый день!
Собираюсь подавать документы на получение ипотеки от этого банка. Доход у меня серый
Но можно договориться с бухгалтерией на подделку справки 2-НДФЛ с указанием завышенного официального дохода. Насколько это прокатит в данном банке?
Служба безопасности делает запрос в ИФНС или ограничивается телефонным звонком к работодателю??? Кто получал, расскажите, пожалуйста!!!

[NeoZoom]

Добрый день!
Собираюсь подавать документы на получение ипотеки от этого банка. Доход у меня серый
Но можно договориться с бухгалтерией на подделку справки 2-НДФЛ с указанием завышенного официального дохода. Насколько это прокатит в данном банке?
Служба безопасности делает запрос в ИФНС или ограничивается телефонным звонком к работодателю??? Кто получал, расскажите, пожалуйста!!!

Банк сможет проверить ток существует ли твоя контора реально (тупо проверят есть ли она в базе налоговой, проверят адрес, телефон, платит ли вообще налоги)
А запрос по твоим доходам сделать нереально ибо им никто не ответит, т.к. это закрытая информация и открывать ее для них нет причин.
Максимум эт звонок в бухгалтерию и сверка по телефону твоей ЗП.

P.S.: Ставка в НС Банке - 16% и пакет документов дикий...
16% - эт специально чтоб никто не брал, а если они не хотят давать то велика вероятность что откажут...
мож лучше Возрождение и СИНДИ либ монолиты с покупкой у ГВСУ через иной банк?

[SL_ava]

В ГВСУ-Центр мне говорили, что на монолиты будет вроде как еще Райффайзен выдавать ипотечные кредиты