УК-посредники не нужны!

[Rulez]

«УК не компетентны ни в электроэнергетике, ни в других сферах, связанных с поставкой ресурсов. Поэтому они не могут обеспечить надёжное и бесперебойное снабжение жителей»

Общее собрание собственников определяет перечень услуг, на получение которых будут заключены прямые договора с ресурсоснабжающими организациями (теплоснабжение, водоснабжение, электроснабжение). При этом каждый собственник может заключить с ними договор от своего имени или доверить это право управляющей компании.

Если поставщик ресурсов УК, то и за качество и количество предоставленных услуг перед жителями отвечают именно они. Значит, если, к примеру, в доме необоснованно отключили воду и не включили в положенное время, то судебные иски по этому поводу собственники квартир должны предъявлять УК. Это прямой путь к банкротству и исчезновению УК, ведь никаких собственных средств у этих организаций нет.

Если же потребитель и поставщик ресурса договорились напрямую, то ответственность за отключение электроснабжения, тепла и плохое качество воды, ложится на монополиста - с него и будут собственники квартир взыскивать неустойку.

«УК, которые обязаны предоставлять услуги населению, берут себестоимость, добавляют свою прибыль, возможно, коррупционную составляющую, и получившийся объем средств делят на количество квартир и выводят тот тариф, который необходимо оплачивать жителям»

Если договор заключён напрямую - между монополистом и жителем, потребитель платит только за полученную услугу.

[Rulez]

Вопрос о рисках совсем не праздный! Если нет прямых договоров с монополистами, то фактически никто ни за что не отвечает, так как УК с уставным капиталом в 10 000 рублей, по сравнению с тем ущербом, который они могут нанести – это пустышка, существующая только на бумаге! Ведь все офисы, которые они арендуют, они это делают на Ваши деньги и просто пускают пыль в глаза!
Это выгодно монополистам, у которых есть большие предприятия и они, в отличие от «бумажной» УК, никуда не денутся, они, таким образом, ни за что не отвечают, и УК, которые имеют немалую мзду; как не производя перерасчёты, так и за «посреднические» услуги, при этом фактически ничего не делая и ни за что не отвечая!
УК должны заниматься только управлением, им даже до конца года должны запретить оказывать услуги по содержанию и ремонту!

Между тем, из-за проблем в электроснабжении, Вы не только можете остаться без электричества, и не только может сгореть вся Ваша техника, включенная в розетки, но по непрофессионализму и халатности, может взорваться трансформатор и произойти пожар электропроводки, ведь к дому подведены огромные мощности! А от отключения отопления зимой могут замёрзнуть и испортиться все инженерные коммуникации Вашего дома, которые Вы должны будете восстанавливать из своего кармана! О потопах от отопления, водоснабжения и канализации и говорить нечего, по сравнению с этим, плохое качество водопроводной воды, за которое не с кого спросить, будет казаться раем!

Даже если УК будет членом СРО, то компенсационный фонд СРО не может покрыть коммунальные риски! «Бумажная» УК сегодня есть – завтра нет. А Вы, если грянет гром, останетесь куковать наедине со своими проблемами!

[LiS]

А разве учредители УК"Котельники"не монополисты в городе? МУЖКП и все такое.....поправьте , если не так.
Еще раз повторюсь , на мой взгляд , именно наше УК и именно под настоящим руководством, пока единственное ....,альтернативы не видно да и не нужно....
Вы хотите всего и сразу и желательно даром.....такого не бывает.....

[Fossya]

Мне сдается этот человек вообще не знает чего хочет, он просто за коммуналку не платит и ищет в сети себе оправдание в виде выдержек из законов... А живет за наш счет...

[v-str]

Мне сдается этот человек вообще не знает чего хочет, он просто за коммуналку не платит и ищет в сети себе оправдание в виде выдержек из законов... А живет за наш счет...

Ответственность она двухсторонняя. Не только владелец квартиры должен ЖЭУ, но и ЖЭУ должна отрабатывать те деньги, которые получила. Если УК "кажется", что ей не доплачивают, то она может по своему выбору или обратиться в суд или в одностороннем порядке расторгнуть договор по обслуживанию дома. Раз этого не происходит, то с точки зрения УК все нормально.

Rulez публикует выдержки, которые требуют осмысления. Не каждому удается дочитать до конца, а уж понять - тем более. Ответы в стиле "сам дурак" - яркое тому подтверждение, т.к. других доводов особо не видно.

Что касается доводов "всем нравится", то, например, мои соседи армяне иногда не понимают смысла сказанного. Я даже перестал шутить, т.к. ирония, понятная носителю языка, не воспринимается человеком из другой языковой среды. Соседи не знают законов российских, они просто платят сколько сажут. Они идеальные жильцы для наших ЖЭУ и УК.

[DDD]

Соседи не знают законов российских, они просто платят сколько сажут

Эт точно. Главное, чтобы их не трогали.

[Fossya]

В том то и дело, что ответственность двухсторонняя, и прежде чем от кого-то что-то требовать надо уметь за себя ответить.
А тут один негатив в сторону УК и поиски обоснования данного негатива. А любое "А" не имеет значения без "Б" и всех остальных букв алфавита... Это больше на разговор глухого со слепым похоже.
О чем лично я уже неоднократно и говорила.
А осмыслить дело не хитрое при наличии способности анализировать. И я уверяю, если лично я поставлю перед собой цель, я без труда выясню все правовые аргументы, чтобы её достичь.
Я уже неоднократно просила объяснить мне смысл этих выдержек. Да и не только я одна.
Для чего эта тема? Чтобы рассказать нам в очередной раз что УК на нас наживается? Все мы люди мыслящие и понимаем это и без того чтобы нас как слепых котят носом каждый день в миску окунать.
Вот только альтернатив то нет. Тогда и смысла нет.
Я понимаю пришел бы человек и сказал. Вот я - ЦарьИванович, теперь я хочу на вас наживаться, и если вы УК переплачиваете 5 рублей, я с вас возьму 3 рубля (т.к. вся наша жизнь коммерция и забесплатно работать никто не будет). Но только я ваш микрорайон аппельсинами засажаю и машины на руках на ночь в телый гараж отнесу и воду сам чистить буду и 3 сада построю и вообще все зашибись будет. Только за меня проголосуйте. Вот тогда я понимаю смысл в этом есть.
Есть цень и есть пути достижения.
На данный момент я вижу лишь бессмысленную болтнологию, которая порядком притомила.

[v-str]

Я понимаю пришел бы человек и сказал. Вот я - ЦарьИванович, теперь я хочу на вас наживаться, и если вы УК переплачиваете 5 рублей, я с вас возьму 3 рубля (т.к. вся наша жизнь коммерция и забесплатно работать никто не будет).

Есть ПетрыПетрович, СидорСидорович, ИваныИвановичи, которые готовы пусть не за 3 рубля обслуживать дом, а может быть за те же 5 рублей. Но обслуживать, а не делать вид и подати с жильцов собирать.
И просто так они сами придти не могут, т.к. ЖК не позволяет. Появится они могут только, если вы их сами позовете. Чтобы позвать, нужно знать как это делать, т.е. проявить свою позицию, как собственника квартиры. Пока собственники изображают телка с поводком, УК будет их вести по своей дороге в свое стойло.
Мой коллега рассказывал, что у его родителей была похожая ситуация. Задумались жители дома поменять УК. Естественно, что текущая УК стращала, что кому вы нужны со своими проблемами, радуйтесь тому, что есть. На клич "А кто тут хочет дом пообслуживать?" сбежалось несколько контор. Выбрали лучшее предложение и все стало иначе.
Поэтому не нужно Rulez гнобить. Читайте и думайте! Через какое-то время количество перейдет в качество. Или Rulez'у надоест писАть, или вы обзаведетесь новой УК, лучше прежней. Кто владеет информацией, тот владеет миром.

P.S. УК можно менять несколько раз, если первый раз промахнетесь.

[Fossya]

Ок, давайте рассматривать варианты реальных альтернатив. Кто ж против?

[Rulez]

ЛИКБЕЗ ДЛЯ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ УСЛУГ

Договоры на коммунальные услуги по сложившейся практике заключают управляющие компании – целиком на дом, а то и на группу домов, как в Москве ДЕЗы. Для того чтобы не оказаться в убытке из-за неплательщиков, а то и получить барыш, они применяют методы, мягко говоря, не корректные.

Например, за счет двойных стандартов: с поставщиком расчеты ведутся по фактическому потреблению на весь дом по показаниям общедомового прибора учета, а с каждым жителем – по нормативам. Платежи при этом перестают быть транзитными и становятся налогооблагаемым доходом управляющей организации. Нетрудно догадаться, что налоги оплатит потребитель в составе предъявленного ему платежа по договору управления. Поэтому уже сейчас продвинутые собственники задумываются об исключении управляющих организаций из расчетов между поставщиками и ними как потребителями коммунальных услуг.

Напрямую

Жилищный кодекс предусматривает право собственников выбрать способ непосредственного управления домом, при котором договоры на коммунальные услуги заключаются каждым собственником от своего имени. Однако не все знают, что аналогичный порядок расчетов вправе применить и члены ТСЖ, ЖСК. Они вносят платежи за коммунальные услуги в порядке, установленном органами управления этих объединений (ст. 155 ЖК РФ). Вопрос лишь в том, как реализовать на практике и юридически обосновать этот порядок на переговорах с монополистами, ведь они будут этому сопротивляться. Об этом стоит поговорить подробнее.

Статья 137 ЖК РФ наделяет ТСЖ правом заключать договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. Именно правом, а не обязанностью, и именно в интересах своих членов – потребителей коммунальных услуг. При этом надо учитывать, что интересы членов товарищества (услугополучателей) в большинстве случаев не совпадают с интересами энергоснабжающих организаций (выгодоприобретателей), выискивающих любые предлоги, чтобы не признавать собственников помещений абонентами и не устанавливать с ними прямые договорные отношения как с потребителями услуг энергоснабжения.

Статья 155 ЖК РФ устанавливает порядок внесения платы за коммунальные услуги. Пункт 5 при этом не определяет в качестве сторон правоотношений только ТСЖ и собственников помещений. Порядок внесения платежей за коммунальные услуги, установленный решением общего собрания, может вообще исключать товарищество из числа участников таких правоотношений (функция предоставления коммунальных услуг жителям не является предметом уставной деятельности ТСЖ, равно как и предметом возмездного договора оказания услуг товариществом своим членам – некоммерческая деятельность исключает реализацию услуг).

Статья 164 ЖК предписывает заключать договор энергоснабжения с поставщиком (между прочим, и предоставления услуги, и поставки ресурса одновременно, что называется, в одном флаконе) каждому собственнику, осуществляющему непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. При этом пункт 3 этой статьи устанавливает, что в отношениях с третьими лицами вправе действовать лицо, имеющее соответствующее полномочие. Таким лицом может стать товарищество собственников жилья. А это означает, что Жилищный кодекс предоставляет ТСЖ право заключать договоры энергоснабжения в качестве уполномоченного собственниками помещений лица (например, на условиях представительства или в качестве агента).

Как быть коммерсантам?

В наихудшем положении сегодня оказались коммерческие управляющие организации, которым собственники вносят плату за коммунальные услуги по договору управления. Единственным надежным способом избежать при этом убытков остается жесткое соблюдение правил ведения бухгалтерского учета – превращение таких платежей в транзитные с одинаковыми суммами на входе и выходе, что, безусловно, необходимо отразить в условиях договора.

С таким вариантом разрешения возникшей проблемы выступило Министерство финансов РФ. В письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики от 26.02.2007 № 03-07-15\24 в отношении ТСЖ подтверждено, что если исходя из договорных обязательств ТСЖ является посредником, закупающим по поручению членов товарищества коммунальные услуги, то налогообложение поступающих средств налогом на добавленную стоимость и налогом на прибыль происходит в порядке, установленном для организаций, осуществляющих посредническую деятельность» (то есть с суммы полученного агентского вознаграждения или комиссионных).

Эта схема также полностью применима к случаю, когда многоквартирным домом управляет частная управляющая организация. На сходство правового статуса юридических лиц, выбранных собственниками для управления общим имуществом, указал президиум Высшего Арбитражного Суда при обсуждении практики рассмотрения судами дел, связанных с обеспечением жилых помещений коммунальными и прочими услугами. Отмечено, что управляющая организация полностью или частично выполняет функции ТСЖ, связанные с предоставлением коммунальных услуг, и ее статус аналогичен налоговому статусу товарищества собственников жилья.

Монополисты гнут своё

Несмотря на разъяснения компетентных органов, агентский договор на обеспечение жилых помещений коммунальными услугами на практике встречается редко из-за активного нежелания поставщиков коммунальных ресурсов заключать такие договоры - иначе становится очевидной необходимость признания ими потребителей коммунальных услуг абонентами. Для поставщиков гораздо выгоднее считать управляющую организацию любой формы (коммерческую или некоммерческую – в виде ТСЖ или ЖСК) исполнителем коммунальных услуг, которому они продают ресурсы, необходимые для оказания этих услуг.

Ими упорно игнорируется, несмотря на неоднократные подтверждения в судебных решениях, тот факт, что по законодательству о защите прав потребителей исполнителем услуг может быть только организация, оказывающая услуги по возмездному договору. Следовательно, некоммерческие организации ТСЖ, ЖК или ЖСК нельзя отнести к исполнителям коммунальных услуг, не нарушив требований законодательства.

Наиболее существенную роль в будущем, несомненно, будет играть постановление пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5.10.2007 № 57, в котором на основании всестороннего анализа правового статуса ТСЖ арбитражным судам дано важное разъяснение. Оно, в частности, устанавливает, что «обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жителями – членами ТСЖ». Если следовать этому, то становится бессмысленной борьба поставщиков против прямых договоров с населением и их противодействие заключению договоров с управляющими организациями на взаимовыгодных условиях.

Прямые расчеты по индивидуальным квитанциям между поставщиками и потребителями действуют во многих малых городах, реже они применяются в крупных. Именно таким образом, например, в Челябинске собственники оплачивают тепло, в Петрозаводске и Новороссийске – воду, почти повсюду – электроэнергию. Последнее обстоятельство показывает, что поставщики выборочно применяют статьи 539–544 Гражданского кодекса в части обязательности наличия у абонента энергопринимающего устройства. Они признают наличие его в случае расчетов за электроэнергию, но стараются не замечать в остальных случаях. Заключение прямых договоров с гражданами на поставку тепла и воды даже при наличии квартирных приборов учета во многих городах блокируется ссылками на упомянутые статьи ГК РФ.

Верховный рассудил

Обоснованность ссылок некоторых представителей энергоснабжающих организаций на пункт 2 статьи 539 ГК РФ была оценена Верховным Судом РФ при рассмотрении гражданского дела по иску гражданки Беляевой.

В решении от 22.04.2002 Верховный Суд указал, что у нанимателя «отсутствует энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации, и другое необходимое оборудование, при наличии которого закон допускает возможность заключения договора энергоснабжения. Указанное оборудование, установил суд, принадлежит собственникам дома. Следовательно, являясь нанимателем жилого помещения, Беляева не может выступать в качестве стороны (абонента) договора энергоснабжения». И далее: «Вышеизложенное относится и к обеспечению нанимателей тепловой энергией, водой и предоставлению услуг по канализованию».

Таким образом, коммуникации – оборудование жилого дома, присоединенное к сетям поставщика, при наличии которого закон предусматривает заключение прямого договора электроснабжения, принадлежат каждому собственнику помещения – участнику права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. У поставщика не остается легитимного предлога отказываться от заключения прямых договоров энергоснабжения с собственниками помещений многоквартирного дома, принявшими такое решение на общем собрании.

Верховный Суд РФ однозначно подтвердил право собственника помещения в многоквартирном доме требовать заключения с ним публичного договора на обеспечение тепловой энергией, предоставление услуг водоснабжения и водоотведения в соответствии с положениями статьи 426 ГК РФ.