Основными принципами профессионального подхода к управлению многоквартирными домами являются пообъектность и ориентированность на интересы клиентов
• управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления, с учетом технического состояния дома, степени его благоустройства, состояния земельного участка и его благоустройства и других особенностей дома.
• деятельность управляющей организация направлена на удовлетворение запросов собственников квартир как клиентов и достижение целей, определенных собственниками квартир.
ПЛАН УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
По мнению экспертов, профессиональная квалификация управляющего подтверждается его умением разработать план управления многоквартирным домом как стратегии развития многоквартирного дома, направленный на достижение целей, поставленных собственниками квартир.
Цели управления рекомендуется формулировать не только в общем виде (например, повысить комфортность проживания и энергоэффективность дома), но и с указанием количественных и качественных показателей, через которые конкретизируются цели.
План управления – это «программный» документ, который анализирует существующее состояние многоквартирного дома и окружающую среду, возможности развития многоквартирного дома и их соответствие целям собственников квартир, предлагает различные стратегии достижения целей с необходимым технико-экономическим обоснованием.
Возможная структура плана управления многоквартирным домом
Часть I. Введение в план управления:
1. Титульный лист.
2. Содержание плана.
3. Наименование и адрес объекта управления.
4. Информация о заказчике плана управления (собственники).
5. Основание для разработки плана управления многоквартирным домом (решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, договор управления).
6. Цели собственников и методика их определения.
7. Временные рамки планирования, этапы и задачи различных этапов.
8. Основные полномочия лица, разрабатывающего план управления, и ограничительные условия при разработке плана.
9. Определения и основные термины, используемые в плане.
Часть II. Описание объекта управления:
1. Местоположение и общее окружение многоквартирного дома.
2. Описание здания.
3. Текущее техническое состояние многоквартирного дома (соответствие техническим нормам, целям собственников, показатели энергоэффективности).
4. Описание земельного участка.
5. Описание иных сооружений на земельном участке.
6. Текущее финансовое состояние (рыночная стоимость жилых помещений в данном доме, расходы на содержание и коммунальные услуги, доходы (сбор платежей), задолженность и т.д.).
7. Описание существующей системы управления.
Часть III. Определение проблем, подлежащих разрешению:
1. Анализ текущей ситуации.
2. Определение и приоритетность проблем (исходя из требований технических норм и целей собственников).
Часть IV. Анализ рынка:
1. Анализ рынка жилья (рыночная стоимость квартир, стоимость аренды, спрос на жилье и нежилые помещения в городе, округе, районе, микрорайоне, в которых находится дома).
2. Анализ стоимости содержания многоквартирных домов и коммунальных услуг в месте расположения дома (в городе, округе, районе, микрорайоне, в которых находится дома).
3. Анализ рынка услуг и работ по управлению, обслуживанию, ремонтам многоквартирных домов (объем предложений, конкуренция, возможность выбора цены).
Часть V. Определение и анализ возможных стратегий развития объекта недвижимости и рекомендации:
1. Возможные стратегии развития многоквартирного дома/достижения целей.
2. Сопоставительный анализ возможных стратегий (стоимость, источники финансирования, сроки реализации, сроки окупаемости, соотношение финансовой нагрузки и выгоды от применения решения, последствия отказа от данного решения).
3. Рекомендуемое решение.
Часть VI. Приложения:
1. Сопровождающие материалы (документы, фотографии).
2. Информация о составителе плана (квалификация, подтверждающие ее документы).
Утверждённый собственниками квартир план управления многоквартирным домом является основой для формирования заказа на управление (условий договора управления), разработки перспективных и текущих планов ремонтов, модернизации, энергосбережения и других услуг и работ по содержанию многоквартирного дома.
ФОРМИРОВАНИЕ ЦЕНЫ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ
Законодательство создало необходимую основу для использования рыночных механизмов определения цены договора управления:
• цена договора управления индивидуальна для каждого многоквартирного дома, а управляющая организация делает обоснованное предложение собственникам квартир по цене договора в зависимости от состояния дома и предлагаемого перечня работ и услуг,
• управляющая организация предлагает цены на отдельные услуги и работы, при этом у собственников квартир есть возможности формировать индивидуальный для дома пакет услуг и работ, ориентируясь не только на технические потребности и желания, но и на цены и свои финансовые возможности.
В Правилах изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г., № 491) указано, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения. Это требование правил невозможно выполнить, если в договоре управления не будет указана цена каждой услуги и работы, которые предоставляет управляющая организация собственникам квартир по договору управления. Следовательно, управляющая организация должна определить цену каждой из своих услуг и работ – иметь прейскурант (прайс-лист), что, является самым обычным делом для любой коммерческой организации, оказывающей услуги неопределенному числу лиц.
Когда у собственников квартир имеется в наличии информация разных управляющих организаций о том, какие услуги и работы и по какой цене они предлагают потенциальным клиентам, у них есть возможность сравнивать и выбирать лучшие предложения.
С помощью прайс-листа определяется цена договора управления (в части, относящейся к услугам и работам по управлению, обслуживанию и ремонту) на основе предлагаемого перечня работ и услуг, их объема и периодичности. Детальный прейскурант услуг и работ и электронная форма сметы расходов на управление, обслуживание и ремонты позволяют в течение одного часа обсуждения с представителем управляющей организации определить цену договора управления под согласованный перечень услуг и работ (и при необходимости откорректировать объем работ для достижения приемлемого для собственников квартир уровня цены).
Услуги управления выделяются в отдельный раздел сметы расходов на содержание многоквартирного дома, приводится перечень услуг с указанием цены каждой услуги (или цены пакета управленческих услуг). Управляющая организация должна доказывать собственникам квартир необходимость той или иной услуги, состав «пакета» услуг управления. При этом у собственников квартир появляется ясное представление о том, в чем заключается деятельность организации по управлению домом, что это особый вид услуг, у них своя ценность и цена. Собственники квартир знают, что именно они заказали и могут требовать отчёта об исполнении и достигнутых результатах. Чем больше детализирована смета расходов, тем выше доверие собственников квартир к управляющей организации.