Годовой план управления домом и платежи

[Rulez]

Основными принципами профессионального подхода к управлению многоквартирными домами являются пообъектность и ориентированность на интересы клиентов

• управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления, с учетом технического состояния дома, степени его благоустройства, состояния земельного участка и его благоустройства и других особенностей дома.

• деятельность управляющей организация направлена на удовлетворение запросов собственников квартир как клиентов и достижение целей, определенных собственниками квартир.

ПЛАН УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

По мнению экспертов, профессиональная квалификация управляющего подтверждается его умением разработать план управления многоквартирным домом как стратегии развития многоквартирного дома, направленный на достижение целей, поставленных собственниками квартир.

Цели управления рекомендуется формулировать не только в общем виде (например, повысить комфортность проживания и энергоэффективность дома), но и с указанием количественных и качественных показателей, через которые конкретизируются цели.

План управления – это «программный» документ, который анализирует существующее состояние многоквартирного дома и окружающую среду, возможности развития многоквартирного дома и их соответствие целям собственников квартир, предлагает различные стратегии достижения целей с необходимым технико-экономическим обоснованием.

Возможная структура плана управления многоквартирным домом

Часть I. Введение в план управления:

1. Титульный лист.
2. Содержание плана.
3. Наименование и адрес объекта управления.
4. Информация о заказчике плана управления (собственники).
5. Основание для разработки плана управления многоквартирным домом (решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, договор управления).
6. Цели собственников и методика их определения.
7. Временные рамки планирования, этапы и задачи различных этапов.
8. Основные полномочия лица, разрабатывающего план управления, и ограничительные условия при разработке плана.
9. Определения и основные термины, используемые в плане.

Часть II. Описание объекта управления:

1. Местоположение и общее окружение многоквартирного дома.
2. Описание здания.
3. Текущее техническое состояние многоквартирного дома (соответствие техническим нормам, целям собственников, показатели энергоэффективности).
4. Описание земельного участка.
5. Описание иных сооружений на земельном участке.
6. Текущее финансовое состояние (рыночная стоимость жилых помещений в данном доме, расходы на содержание и коммунальные услуги, доходы (сбор платежей), задолженность и т.д.).
7. Описание существующей системы управления.

Часть III. Определение проблем, подлежащих разрешению:

1. Анализ текущей ситуации.
2. Определение и приоритетность проблем (исходя из требований технических норм и целей собственников).

Часть IV. Анализ рынка:

1. Анализ рынка жилья (рыночная стоимость квартир, стоимость аренды, спрос на жилье и нежилые помещения в городе, округе, районе, микрорайоне, в которых находится дома).
2. Анализ стоимости содержания многоквартирных домов и коммунальных услуг в месте расположения дома (в городе, округе, районе, микрорайоне, в которых находится дома).
3. Анализ рынка услуг и работ по управлению, обслуживанию, ремонтам многоквартирных домов (объем предложений, конкуренция, возможность выбора цены).

Часть V. Определение и анализ возможных стратегий развития объекта недвижимости и рекомендации:

1. Возможные стратегии развития многоквартирного дома/достижения целей.
2. Сопоставительный анализ возможных стратегий (стоимость, источники финансирования, сроки реализации, сроки окупаемости, соотношение финансовой нагрузки и выгоды от применения решения, последствия отказа от данного решения).
3. Рекомендуемое решение.

Часть VI. Приложения:

1. Сопровождающие материалы (документы, фотографии).
2. Информация о составителе плана (квалификация, подтверждающие ее документы).

Утверждённый собственниками квартир план управления многоквартирным домом является основой для формирования заказа на управление (условий договора управления), разработки перспективных и текущих планов ремонтов, модернизации, энергосбережения и других услуг и работ по содержанию многоквартирного дома.

ФОРМИРОВАНИЕ ЦЕНЫ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ

Законодательство создало необходимую основу для использования рыночных механизмов определения цены договора управления:

• цена договора управления индивидуальна для каждого многоквартирного дома, а управляющая организация делает обоснованное предложение собственникам квартир по цене договора в зависимости от состояния дома и предлагаемого перечня работ и услуг,

• управляющая организация предлагает цены на отдельные услуги и работы, при этом у собственников квартир есть возможности формировать индивидуальный для дома пакет услуг и работ, ориентируясь не только на технические потребности и желания, но и на цены и свои финансовые возможности.

В Правилах изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г., № 491) указано, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения. Это требование правил невозможно выполнить, если в договоре управления не будет указана цена каждой услуги и работы, которые предоставляет управляющая организация собственникам квартир по договору управления. Следовательно, управляющая организация должна определить цену каждой из своих услуг и работ – иметь прейскурант (прайс-лист), что, является самым обычным делом для любой коммерческой организации, оказывающей услуги неопределенному числу лиц.

Когда у собственников квартир имеется в наличии информация разных управляющих организаций о том, какие услуги и работы и по какой цене они предлагают потенциальным клиентам, у них есть возможность сравнивать и выбирать лучшие предложения.

С помощью прайс-листа определяется цена договора управления (в части, относящейся к услугам и работам по управлению, обслуживанию и ремонту) на основе предлагаемого перечня работ и услуг, их объема и периодичности. Детальный прейскурант услуг и работ и электронная форма сметы расходов на управление, обслуживание и ремонты позволяют в течение одного часа обсуждения с представителем управляющей организации определить цену договора управления под согласованный перечень услуг и работ (и при необходимости откорректировать объем работ для достижения приемлемого для собственников квартир уровня цены).

Услуги управления выделяются в отдельный раздел сметы расходов на содержание многоквартирного дома, приводится перечень услуг с указанием цены каждой услуги (или цены пакета управленческих услуг). Управляющая организация должна доказывать собственникам квартир необходимость той или иной услуги, состав «пакета» услуг управления. При этом у собственников квартир появляется ясное представление о том, в чем заключается деятельность организации по управлению домом, что это особый вид услуг, у них своя ценность и цена. Собственники квартир знают, что именно они заказали и могут требовать отчёта об исполнении и достигнутых результатах. Чем больше детализирована смета расходов, тем выше доверие собственников квартир к управляющей организации.

[Rulez]

СМЕТА: МЕЛОЧЕЙ НЕ БЫВАЕТ

– Из чего складываются поступления в ТСЖ?

– Важно запомнить: любые поступления в ТСЖ являются целевыми. Прежде всего от граждан – собственников на уставные цели.

Если ТСЖ ведет предпринимательскую деятельность, то доход, который оно получит после уплаты налогов, будет называться «поступления на уставную деятельность». По действующему законодательству он до копейки должен быть направлен на финансирование уставной деятельности по содержанию дома. Это единственная цель предпринимательства ТСЖ.

Поступления из бюджета (субсидии, выпадающие доходы) тоже целевые, и в этом смысле от поступлений собственников ничем не отличаются. Просто за бюджетные средства КРУ спрашивает, а за средства собственников – нет. И сами жители не прописывают внутри своего дома порядок их поступления, формирования и отчетности. В уставе, как правило, обозначаются общие моменты: кто и что должен вносить, что проверяет ревизионная комиссия. На детали обычно не обращают внимания до тех пор, пока из-за них не разгорится сыр-бор. Обратите внимание на формирование и прохождение отчетности за бюджетные средства, на этот счет написан Бюджетный кодекс! По-хорошему, в ТСЖ должен быть внутренний кодекс целевых поступлений, расходования, отчетности, хранения. Не обязательно такой же объемный. Достаточно три странички на эту тему написать и утвердить на общем собрании, внеся в протокол в виде словесных формулировок.

Поступления могут быть спонсорские, благотворительные. Сейчас это обычное явление, когда коммерсанты, имеющие офисы в домах, вносят свой вклад в благоустройство территории или в ремонт подъездов. По назначению эти поступления также целевые, однако в отношении них законом установлен ряд жестких правил, которые нужно обязательно внести в соглашение о внесении благотворительного взноса или пожертвования между ТСЖ и спонсором.

– Если в ТСЖ не утверждается ежегодная смета…

– Смета затрат и поступлений для ТСЖ, утвержденная кворумным общим собранием, является для некоммерческой организации единственным документом, дающим основание выдавать собственникам квитанции на оплату и требовать с них денег. В правильно оформленном виде она должна лежать в сейфе у председателя или бухгалтера и выдаваться вместе с квитанциями в начале года собственникам: и тем, кто был на собрании, и тем, кто не был. Если утвержденной сметы нет, то нет и права выдавать квитанции.

Приведу пример из судебной практики. Злостный должник в суде заявляет: я готов заплатить, но для этого у меня нет оснований, как нет оснований платить именно эту, указанную в иске ТСЖ сумму. Председатель разводит руками, оправдывается тем, что в ТСЖ не было кворумного собрания пять лет. На самом деле если за эти годы ни разу не принималась смета, то и управлять домом такое ТСЖ не имело права. Способ управления в этом случае считается не реализованным. Даже в законе о бухгалтерском учете написано, что некоммерческие организации должны иметь смету или баланс.

По Жилищному кодексу смету каждый год надо утверждать заново. Проводить общее собрание, отчитываться по предыдущей смете и по итогам ее исполнения составлять новую на следующий год и утверждать. Только после утверждения на общем собрании ТСЖ получает право собирать по ней деньги. На практике это требование часто не исполняется. По сути это уголовно наказуемое деяние. Каждый председатель должен помнить о том, что он как руководитель организации лично несет финансовую ответственность. Если он расходовал деньги без сметы, значит, фактически потратил их как хотел. Работая так, можно запросто и под уголовную статью попасть.

– Какие требования предъявляются к смете?

– С точки зрения объема этот документ не универсальный. Понятно, что он будет из двух частей: затраты и поступления. Добавлять туда можно любые виды расходов. Однако есть пять обязательных разделов, которые должны быть в каждой смете. Меньше невозможно – и по объему, и по разбивке затрат.

1. Административно-управленческие затраты
2. Содержание и ремонт домовладения
3. Затраты на оплату коммунальных платежей и услуг связи
4. Отчисления в фонд капремонта
5. Прочие

– Какие затраты можно отнести в раздел сметы «Прочие»?

– Это могут быть налоги с юридического лица. Например, на имущество, если оно оформлено на юридическое лицо. Поэтому советую дорогостоящее имущество оформлять в общедолевую собственность. Все остальные налоги к юридическому лицу отношения не имеют. Земельный налог может быть только в случае, если ТСЖ выступает в качестве сборщика налога со своих граждан и деньги проходят через его расчетный счет.

Святое дело – предусмотреть в любой смете непредвиденные расходы хотя бы в небольшом объеме. Если внесли их в прочие затраты, то расходовать можно будет на любые статьи сметы по предыдущим четырем разделам. Часто в судах возникают споры о том, что их на что-то можно расходовать, а на что-то нельзя. Так вот, если они «сидят» в прочих, то их можно потратить и на зарплату, и на работы по содержанию. Но нельзя – на капремонт, потому что для этого потребуется решение общего собрания о направлении непредвиденных на него расходов.

Включив непредвиденные расходы только во второй раздел – содержание и ремонт, вы сами себя ограничите, потому что предусмотрели их только на эти работы. Поэтому лучше включите их в пятый раздел. Мало ли что бывает? Пошли в суд, и оказалось, что нужна экспертиза, наняли частного эксперта, а фонд оплаты труда – раз-два и обчелся. Да и от аварийных ситуаций ни один дом не застрахован.

В этот же раздел можно отнести отчисления в фонд развития организации, страхование общего имущества, убытки от предоставленных льгот (выпадающие доходы). То есть прочие затраты – это те, которые, по логике, в другие разделы не попадают.

– Почему затраты на оплату коммунальных платежей и услуг связи надо включать в смету расходов?

– Лучше эту статью назвать «фонд оплаты коммунальных платежей и услуг связи». Задумайтесь, почему вообще коммунальные платежи попали в смету затрат. Ведь ТСЖ их не оказывает. И потребляет не товарищество, а граждане. И каждый за себя по нормативу или по прибору учета должен заплатить поставщику. Проблема лишь в том, что в этот раздел попадают деньги, которые к уставной деятельности ТСЖ отношения не имеют. Иначе бы не государство, а ТСЖ самостоятельно устанавливало тариф на отопление! По этой причине в сметы многих ТСЖ коммуналка вообще не попадает. Тем самым они навлекают на себя кучу проблем, которые искусственным образом созданы для товариществ в связи с расчетами за коммуналку.

Законодатель, назвав ТСЖ исполнителем коммунальных услуг, создал для них головную боль. Поэтому приходится изобретать какое-то противодействие. Если ТСЖ не исполнитель коммунальных услуг, то кто же? Получается, что в рамках уставной деятельности оно берет на себя обязанность?– вместо граждан вести расчеты с поставщиками как посредник, только безвозмездный.

Переведите эти затраты в состав сметы на целевую деятельность. Иначе они попадут под предпринимательство. Как рассуждают налоговые органы? Если вы их добровольно из уставной деятельности убрали, значит, у вас есть одна деятельность – по смете, не облагаемая налогами, а другая по уставной деятельности не проходит. Значит, в этой части ТСЖ занимается дополнительной коммерческой деятельностью. По налоговому кодексу посредническая деятельность квалифицируется однозначно как предпринимательская. Даже если вы ни копейки за это не берете, все равно квалифицируетесь как предприниматели лишь на том основании, что в смету не включили коммуналку.

В уставах некоммерческих организаций обязанность предоставлять коммунальные услуги не прописана. Но общее собрание членов ТСЖ вправе поручить ему исполнять любые работы, которые нужны в связи с эксплуатацией дома. В частности, вести за граждан расчеты за потребленные коммунальные услуги. Для этого по поручению общего собрания ТСЖ сформировало в смете фонд для оплаты коммунальных услуг и услуг связи. Речь идет не о том, что ТСЖ оказало услугу и на это собрало деньги, а о том, что сформировала специальный фонд, в который граждане по своему добровольному решению вносят деньги, предназначенные для оплаты коммунальных услуг. В принципе, это та же посредническая деятельность, но она называется по-другому и ее коммерческой не назовешь, потому что она происходит в рамках уставной деятельности.

[Rulez]

О РАБОТЕ ТСЖ В П-44Т

Этот дом на Перовской улице вовсе не элитный – обычной серии П-44Т, построенный ДСК-1. Товарищество, созданное в нем, перешло на самоуправление в конце 2004 года, как и многие, из-за недовольства товариществом, организованном еще строителями, которые были настроены только на выкачивание денег, а в доме ничего не делали. Тогда же был принят основной принцип работы: ни копейки целевых взносов, дом содержать образцово за квартплату жителей.

ДВОРНИКИ – УНИВЕРСАЛЫ

За годы самоуправления ситуация в ТСЖ на Перовской изменилась кардинально. Были заключены прямые договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями. Разобрались с кадрами. Теперь в штате товарищества – свои дворники, уборщицы, сантехник и электрик. Есть своя круглосуточная аварийно-диспетчерская служба, которая устранит любую аварию за считанные минуты.

Взаимозаменяемость – еще один принцип работы ТСЖ. Паспортист здесь может, как бухгалтер, выдать любую справку. Кстати, все чаще жильцы заказывают документы по Интернету. Дворники одновременно работают как плотники, маляры и кровельщики. Председатель исполняет еще обязанности инженера по эксплуатации многоквартирного дома, аттестован на эксплуатацию электрооборудования и тепловых сетей. Это позволяет не привлекать специалистов со стороны, значит, экономятся средства жителей.

В 2007 году впервые ставка содержания общего имущества в ТСЖ «Перовская, 22, корпус 2» стала меньше, чем в аналогичных домах, находящихся под управлением ДЕЗа района Перово. Например, за трехкомнатную квартиру здесь платят 2,7 тыс. рублей, а за такое же жилье, обслуживаемое дирекцией, – примерно 4 тысячи. Поэтому, наверное, нет и должников. Когда переходили на самоуправление, долг жителей по квартплате составлял 1 млн. 200 тыс. рублей. Он был погашен в течение года.

ТРУБЫ И СЧЕТЧИКИ

Деньги в ТСЖ считают, стараются экономить на всем и, в первую очередь, на потреблении ресурсов. В холодную зиму 2005-го установили домовый теплосчетчик, благодаря которому не переплачивали по нормативам, а выкладывали денежки только за то, что потребляли. Обустройство счетчика обошлось в 200 тыс. рублей, однако он себя окупил буквально за полгода. За тот отопительный сезон сэкономили 300 тысяч и полностью рассчитались с ресурсоснабжающими организациями.

Несмотря на то, что дом сравнительно новый, запорная арматура в подвале часто выходила из строя. Поэтому ее полностью заменили на качественную итальянскую. В апреле нынешнего года установили двухтарифные электросчетчики. Днем освещение мест общего пользования и работа электродвигателей лифтов стоит 1,47 руб. за кВт, а ночью – 37 коп. Выложили за счетчики 20 тыс. рублей, зато каждый месяц они экономят четыре тысячи рублей.

– На эти деньги можно в течение десяти дней вывозить мусор или две недели ездить на лифтах, – так что счетчики уже с сентября приносят чистую прибыль.

По настоянию ОАО «Московская объединенная энергетическая компания» установили электронные датчики давления в системах отопления и горячей воды. Это обошлось товариществу в 45 тыс. рублей. Но эти траты оправдывают себя – новое оборудование облегчает контроль за поставкой ресурсов. Ведь зачастую давление скачет, и услуги предоставляются не того качества, какое нужно. А как это подтвердить? Теперь с помощью электроники можно получить и распечатать данные за любой день и предъявить претензии к тому же МОЭК: будьте добры – верните наши деньги за некачественную работу.

Потратились в 2007 году и на пожарную безопасность. За пять лет, что существует дом, защитное покрытие на воздуховодах системы дымоудаления пришло в негодность. На восстановление израсходовали 82 тыс. рублей. Причем за все эти нужные работы с жителей не взяли ни копейки.

ЗАЧЕМ КОПИТЬ НА КАПРЕМОНТ?

Экономия и рачительность на Перовской проявляются в стремлении выбрать тех подрядчиков, которые предлагают самые низкие расценки. Поэтому и квартплаты хватает на многое. Установили у дома противоавтомобильное ограждение, холлы первых этажей выложили плиткой, заменили деревянные двери мусорных камер на металлические. Оборудовали систему видеонаблюдения – 17 камер охватывают всю придомовую территорию и подъезды. Сделали ограждение автостоянки, шлагбаумы, которые автоматически открывает оператор, следящий за происходящим у монитора. Так что вопросы типа кто кому поцарапал машину, отпали – можно прийти и посмотреть.

Слесари-сантехники здесь получают премию только в случае отсутствия аварий, поскольку работают на упреждение. Капитальный ремонт, считает председатель, не обязательно делать по нормативным срокам.

– Не вижу смысла копить на капремонт, – говорит он, – это нецелесообразно, деньги съедает инфляция. Лучше не доводить до большого ремонта, тщательно и вовремя следить за кровлей, коммуникациями и лифтами – это наиболее затратные статьи. Но коммуникации, например, можно менять постепенно – по подъездам. В один год купить трубы, в другой – провести работы.

В нынешнем году, например, обследовали кровлю и остались довольны ее состоянием, строители поработали на славу. А вот с панельными швами хуже – пришлось самим ликвидировать строительный брак в десяти квартирах, ремонт встал в копеечку – 127 тыс. рублей.

ТСЖ «Перовская, 22, корпус 2» – в рядах первопроходцев. В этом году по решению общего собрания все имущество товарищества было застраховано от пожара. Заключен также договор и о льготном страховании квартир. Все оформление и посреднические услуги ТСЖ взяло на себя.

Этим летом здесь уже появилась детская площадка, пусть небольшая, но популярная у малышей и мам. Перед подъездами собираются положить плитку из керамогранита, чтобы не было скользко. С помощью жителей-дачников весной озеленят двор, посадят деревья и цветы.