ТСЖ + УК = ?

[Rulez]

Как известно, в настоящее время все больше и больше пропагандируется точка зрения, согласно которой для товарищества собственников жилья (ТСЖ) вовсе не обязательно выполнять полноценные функции управления. Вполне достаточно, если после образования ТСЖ его правление наймет солидную управляющую компанию, которая и возьмет на себя всю техническую работу. На долю же правления ТСЖ останется согласование интересов собственников и посредничество между собственниками и УК.

Эту точку зрения поддерживают как представители власти, которые пытается таким образом обойти один из аргументов против форсированного создания ТСЖ - сложность организации эффективного управления и эксплуатации дома при отсутствии в правлении ТСЖ квалифицированных кадров, так и представители многих управляющих компаний, которым, согласно их утверждению, более удобно иметь дело с немногочисленным правлением, чем с каждым из собственников по отдельности. Правда, при этом они не объясняют, почему для организации взаимодействия необходимо именно имущественное объединение в лице ТСЖ, а не одна из существующих в настоящее время форм самоорганизации, не имеющих имущественного характера - таких как ТОС (территориальное общественное самоуправление) или какая-нибудь иная разрешенная законом форма объединения.

Для того, чтобы разобраться в этом вопросе посмотрим, что говорит об этом законодатель и в первую очередь в таких основополагающих документах, как жилищный и гражданский кодексы. Как известно, в соответствии с жилищным кодексом существует три равноправных с точки закона формы управления в жилищной сфере: управление через ТСЖ, управление посредством управляющей компании, непосредственное управление.

При этом согласно Жилищному Кодексу:

1. Выбор управляющей компании, а также изменение способа управления осуществляется общим собранием собственников жилья данного дома и группы домов.

2. В случае создания, ТСЖ будет выполнять функции управляющей организации в доме, где образовано ТСЖ, в том числе и для собственников жилья, которые членами ТСЖ не являются.

3. В доме может быть только одна управляющая организация.

Отсюда следует главный вывод - даже в случае заключения договора с внешней управляющей компанией, последняя с точки зрения закона полноценной управляющей организацией являться не будет, а будет только подрядчиком или субподрядчиком ТСЖ.

Соответственно:

1. Во всех отношениях с внешними надзорными и контрольными органами УК будет нести ответственность только в рамках относящихся к выполнению работ, проводимых в данный момент времени. То есть при выявлении пожарной или строительной инспекцией, Роспотребнадзором, санитарно-эпидемиологическими и иными службами нарушений в содержании дома, всю ответственность будет все равно нести ТСЖ, которое должно будет сначала рассчитаться по наложенным на него санкциям, а уже затем разбираться со своим подрядчиком - управляющей компанией, в том числе в судебном порядке.

2. Это же касается и отношений с собственниками жилья не являющимися членами ТСЖ. Из Жилищного Кодекса следует, что ТСЖ выполняет по отношению к ним обязанности управляющей компании, но на основании заключаемого ими договора. То есть по отношению к ним нанятая управляющая компания будет выступать даже не в качестве подрядчика, а в качестве субподрядчика. Соответственно все претензии по качеству работ и услуг, также как и срокам их исполнения, будут предъявляться к ТСЖ.

3. В соответствии с Жилищным Кодексом ответственность за обеспечение коммунальными услугами жителей дома лежит на управляющей организации, то есть в данном случае ТСЖ, которая должна приобретать их у поставщиков и поставлять отдельным собственникам и нанимателям жилья. Разумеется, правление ТСЖ может заключить с управляющей компанией договор о том, что оно доверяет ей закупку ресурсов для жителей дома, а также сбор платы за коммунальные услуги и пересылку ее поставщикам энергии, но, тем не менее, согласно действующей практике это все равно не освободит его от ответственности по данной обязанности. То есть за неплатежи все равно будет отвечать ТСЖ. Иными словами, единственной выгодой от заключения подобного договора является снижение чисто технической работы, зато увеличивается риск того, что к возможным неплатежам, связанным с неаккуратностью плательщиков и нецелевым использованием средств правлением ТСЖ, прибавляется опасность растраты средств управляющей компанией. При этом ответственность за возмещение задолженности все равно будет лежать на ТСЖ, как управляющей организации.

Существенным является и то обстоятельство, что договор с управляющей компанией может быть подписан на достаточно длительный срок и даже бессрочно. Сроки перезаключения, которые предписаны жилищным кодексом для управляющих компаний, которые выбираются общим собранием, для этого случая не действуют. При этом согласно общепринятой практике, он останется в силе и для правопреемника, то есть простые перевыборы правления ТСЖ отнюдь не означают расторжения или пересмотра договора. Значит, остается только два пути расторжения подобного договора: или доказывать, что компания ненадлежащим образом выполняет условия договора, или же ликвидировать самого нанимателя, например путем роспуска ТСЖ. Тогда можно попробовать расторгнуть договор по причине существенного изменения обстоятельств. Но следует быть готовым к тому, что решать этот вопрос, скорее всего, придется через суд. А это не так просто, поскольку очень возможно, что иметь дело придется с достаточно мощной компанией, имеющей в своем штате специалистов самого разного профиля, в том числе и юристов - профессионалов, ориентированных на защиту интересов компании.

Следует также иметь в виду, что в отличие от ситуации непосредственного выбора управляющей компании общим собранием, когда договор заключается с каждым собственником индивидуально (пусть и в обязательном порядке), любой спор между ТСЖ и УК является спором юридических лиц. Поэтому к данной ситуации не применим, например, закон о защите прав потребителей, который распространяется только на отношения между гражданами и юридическими лицами - продавцами товаров или поставщиками услуг. Все вопросы придется решать на основе общих норм гражданского права, относящихся к спорам между хозяйствующими субъектами, которые значительно более сложны и не дают явных преференций заказчику по сравнению с подрядчиком.

Отмечу, что, скорее всего, не следует ожидать и существенного снижения расходов на управляющий аппарат ТСЖ. Поскольку, как было показано выше заключение договора с УК не освобождает ТСЖ от обязанностей управляющей организации его руководство должно иметь возможность опираться на людей, разбирающихся в технических, финансовых, юридических вопросах, связанных с управлением жильем. При этом несущественно, будут ли эти люди числиться в штате ТСЖ или же это будут сотрудники внешних специализированных организаций и фирм - платить все равно придется. Правда, существует и мнение о том, что данную роль могут играть и службы самих управляющих компаний. Однако, во-первых, и они вряд ли будут это делать бесплатно, и, во-вторых, не подлежит сомнению, что одной из задач ТСЖ в данной ситуации является контроль за качеством услуг, представляемых самой УК. И было бы весьма наивным полагать, что служащие компании будут активно участвовать в мероприятиях направленных против интересов той организации, которая им платит деньги.

Кроме того, при данной схеме существует и еще одна опасность, которую также нельзя игнорировать в наших условиях. Дело в том, ни один законодательный акт не предусматривает необходимости для ТСЖ проведения конкурса на выбор организации, с которой будет заключен договор на оказание услуг комплексного управления. Более того, как вытекает из статьи 148 Жилищного Кодекса, заключение таких договоров находится исключительно в ведении Правления ТСЖ. Таким образом, в случае проникновения в Правление нечистоплотных людей (а подобные случаи, судя по сообщениям прессы, отнюдь не исключение) возникает опасность того, что при заключении договора интересы собственников жилья отойдут на второй план, основным же аргументом в пользу выбора управляющей компании будет размер "благодарности" Правлению в денежной или иной форме. В качестве примера можно привести описанную в прессе прошлогоднюю историю, произошедшую в Санкт - Петербурге, когда председатель ТСЖ, кстати, образованном в 7 квартирном доме, заключил с некоей управляющей компанией договор, по которому за услуги управления пришлось платить аж 27 000 рублей в месяц. При этом качество коммунальных услуг и обслуживания дома отнюдь не улучшилось. Когда рядовые члены ТСЖ начали разбираться, то оказалось, что существуют и другие управляющие компании, которые готовы предложить такой же и даже больший набор услуг по цене в 2-3 раза меньшей.

Избавиться же от такого договора, если он оформлен по всем правилам будет, как уже говорилось выше достаточно трудно.

Подводя итог сказанному выше, можно считать, что с точки зрения собственников жилья связка ТСЖ+УК не имеет почти никаких реальных преимуществ по сравнению с ситуацией, когда УК выбирается непосредственно общим собранием. Единственным видимым преимуществом такой связки является более простое согласование интересов собственников жилья и УК при решении тех или иных вопросов, что, однако, достаточно просто решается путем создания неимущественного объединения типа ТОС, где люди, возможно, будут участвовать даже более охотно, чем в ТСЖ.

Правда, это может оказаться привлекательным для некоторых членов правлений ТСЖ, рассчитывающих, что данный вариант позволит им превратить свою должность в синекуру. В частности, если верить прессе, председатель ТСЖ, о котором говорилось выше, мотивировал найм управляющей компании тем, что ему «некогда» заниматься делами дома.

С другой стороны данная связка, безусловно, выгодна для УК, поскольку это дает возможность:

1. Вывести свои отношения с собственниками из-под действия законодательства о защите прав потребителей,

2. Получить "мальчика для битья" в лице ТСЖ, на голову которого в первую очередь будут сыпаться громы и молнии надзорных органов, а также собственников жилья,

3. Попытаться заключить договор об управлении на более выгодных условиях, чем это вытекает из Жилищного Кодекса и других законодательных актов и нормативных документов, пользуясь тем, что на договоры субподряда их ограничения распространяются в значительно меньшей степени.

Так использовать эту комбинацию или нет? Однозначный совет дать трудно - все зависит от конкретных условий. Но мы бы хотели, чтобы это делалось осознано и с учетом всех конкретных реалий. И самое главное помните - если Вы взялись управлять домом через ТСЖ, за Вас это не будет делать "ни Бог, ни царь и ни герой..." В конце концов, за все придется нести ответственность самим, какие бы обходные пути не пытались подсказать "доброжелатели".

[Rulez]

УПРАВЛЯЮЩИЙ В ТСЖ

В настоящее время все чаще и чаще собственники многоквартирных домов выбирают форму управления своим домом – ТСЖ, при этом многие из них чувствуют необходимость в профессиональном управлении, однако не готовы передать правление в руки коммерческой организации. Одним из решений этой задачи является привлечение управляющего.

Управляющий ТСЖ – это физическое лицо, на которого возлагаются все текущие административные функции по организации работы товарищества.
Что собой представляет правовой статус управляющего ТСЖ и каков его порядок взаимодействия с товариществом собственников жилья?

Сегодня все чаще в практике работы ТСЖ рядом с председателем правления появляется фигура управляющего ТСЖ. Эта тенденция, вполне закономерна, более того она скорее всего будет развиваться, подтверждая мысль о необходимости совмещения самоуправления многоквартирным домом с профессиональным управлением.
Вполне очевидно, что далеко не в каждом доме можно найти собственника (а председателем правления ТСЖ может быть только собственник помещения в многоквартирном доме, являющийся членом товарищества), который имел бы достаточный объем знаний и опыт, а самое главное желание оставить полностью или частично свою основную работу (т.к. качественная работа председателя правления требует значительного количества времени) и посвятить себя работе общего блага всего дома. Между тем найти человека, желающего и способного определять основные направления работы по управлению домом и контролировать исполнение задуманного, вполне возможно, при этом всю остальную работу сделает нанятый управляющий.

Управляющий: Кто он и зачем нужен?

Управляющий - это физическое лицо, которое может обладать статусом индивидуального предпринимателя, а может и не иметь такового.
Практика ассоциации ТСЖ показывает, что управляющими ТСЖ становятся главным образом опытные председатели правления ТСЖ и ЖСК, которых приглашают поработать во вновь создаваемые товарищества или в товарищества, оставшиеся по тем или иным причинам без председателя правления. Далее будем говорить об управляющем как о физическом лице, не обладающем статусом индивидуального предпринимателя.
Часто ТСЖ выбирают работу с управляющим, если в недалеком прошлом сменили способ управления многоквартирным домом посредством управляющей организации на управление товариществом собственников жилья. При этом собственниками помещений движут причины, названные выше: отсутствие незанятого и грамотного в вопросах жилищно-коммунального хозяйства собственника, а также желание управлять домом самостоятельно, без любого участия управляющей организации. Кроме того, может быть и другая причина - тяжелое положение ТСЖ, когда для решения многочисленных проблем необходимо пристальное внимание к нему профессионала, так называемого антикризисного управляющего. Еще одним преимуществом выбора управляющего ТСЖ перед управляющей организацией может быть и финансовый вопрос, хотя стоит отметить, что иногда услуги управляющей организации могут оказаться дешевле. Нельзя забывать, что выбор модели управления ТСЖ всегда строго индивидуален и сотрудничество с управляющей организацией и управляющим - физическим лицом имеет свои достоинства и недостатки.

К сведению. Широкое распространение в последнее время получила практика привлечения так называемого антикризисного управляющего в ТСЖ на определенный срок для налаживания работы товарищества и передачи опыта правлению.

Оформление юридического статуса управляющего

С Управляющим может быть заключено два вида договора трудовой договор, путем включения его в штат ТСЖ, либо гражданско-правовой, одной из форм которого является договор об оказании услуг. Данным вопросам посвящена ст. 162 ЖК РФ.

В случае заключения трудового договора должность управляющего с соответствующим окладом должна быть внесена в штатное расписание ТСЖ и утверждена на общем собрании членов ТСЖ согласно пп. 10 п. 2 ст. 145 ЖК РФ. Таким образом, вопрос о привлечении управляющего при заключении с ним трудового договора решает общее собрание членов ТСЖ. При этом полномочие по найму работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнению в соответствии с п. 5 ст. 148 ЖК РФ относится к обязанностям правления ТСЖ. Следовательно, трудовой договор с управляющим должны подписать все члены правления. Как вариант - члены правления на заседании могут принять решение поручить председателю правления ТСЖ заключить трудовой договор с конкретным управляющим (в этом случае договор подписывает только председатель). Что касается расторжения трудового договора, то оно возможно исключительно по основаниям, предусмотренным в ст. 81 Трудового кодекса Российской Федерации.

Возможность заключения гражданско-правового договора с управляющим обусловлена следующими обстоятельствами:
- принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами;
- положением пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, которым наряду с правом ТСЖ на заключение договора управления многоквартирным домом, договоров на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоров об оказании коммунальных услуг предусмотрено право на заключение прочих договоров в интересах членов товарищества. К этим "прочим" и следует отнести договор с управляющим ТСЖ на оказание услуг.
По поводу того, какой орган управления ТСЖ непосредственно решает вопрос о привлечении управляющего, следует отметить, что к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ ст. 145 ЖК РФ не относит, а вот к обязанностям правления ТСЖ п. 6 ст. 148 ЖК РФ относит заключение договоров на обслуживание. В свою очередь председатель правления согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ может совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления или общего собрания членов товарищества. Таким образом, на наш взгляд, вопрос о заключении договора с управляющим на оказание услуг должно решать правление ТСЖ. Однако целесообразнее в уставе товарищества заранее это обговорить, отнеся такое полномочие к компетенции правления или общего собрания членов ТСЖ. Между тем не стоит забывать, что любой вопрос может быть решен общим собранием членов ТСЖ (п. 4 ст. 145 ЖК РФ).
Подписание договора на оказание услуг с управляющим аналогично подписанию трудового договора. Расторжение же такого договора осуществляется по правилам гл. 29 ГК РФ, а именно при существенном нарушении условий договора одной из сторон и в иных случаях, установленных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Договором же, как правило, предусматривается возможность одностороннего расторжения договора одной из сторон путем уведомления другой стороны об этом в оговоренный в договоре срок.
Таким образом, для ТСЖ заключение и расторжение договора на оказание услуг несколько проще, чем заключение и расторжение трудового договора, однако кандидат на должность управляющего может поставить в качестве условия работы с ТСЖ заключение с ним именно трудового договора.

В отношениях с третьими лицами Управляющий ТСЖ действует от имени товарищества на основании доверенности, выдаваемой в соответствии с главной 10 Гражданского кодекса РФ.
Согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ доверенность выдается председателем правления товарищества как лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ на основании устава, т.е. без дополнительного уполномочивания. При этом содержание доверенности (перечень полномочий, передаваемых управляющему) должно основываться на условиях договора. Это важно, так как управляющему могут быть переданы по доверенности, скажем, полномочия по заключению договоров на обслуживание и ремонт, изначально принадлежавшие правлению ТСЖ, а не его председателю. Если же в договоре данное условие не оговорено, а председатель все же включил указанное полномочие в доверенность, то согласно ст. 174 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной.

Правовой статус управляющего ТСЖ

Правовой статус управляющего, а именно его права и обязанности, должен быть прописан либо в самом договоре при заключении гражданско-правового соглашения, либо в трудовом договоре и должностной инструкции.
Понятно, что управляющий - физическое лицо не может быть исполнителем коммунальных услуг. При заключении рассмотренных выше договоров исполнителем коммунальных услуг остается ТСЖ, поэтому сфера прав и обязанностей управляющего лежит в плоскости административного управления ТСЖ, а также в области обслуживания, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома.
Если иное не предусмотрено уставом ТСЖ, объем полномочий, передаваемых управляющему, определяется правлением ТСЖ безотносительно к виду договора.
Управляющему ТСЖ в зависимости от степени доверия можно поручить, например, следующие функции:
- подбор подрядчиков для выполнения работ по обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (при этом полномочие по заключению договора правление ТСЖ может оставить за собой, а может также поручить управляющему);
- заключение договоров на оказание коммунальных услуг;
- заключение иных договоров от имени ТСЖ;
- наем и увольнение работников;
- осуществление контроля за выполнением работ по обслуживанию, содержанию и ремонту многоквартирного дома;
- представление интересов ТСЖ в органах государственной власти и местного самоуправления;
- подготовка сметы доходов и расходов ТСЖ на год;
- подготовка финансового отчета правления ТСЖ перед собственниками для ежегодного общего собрания членов ТСЖ;
- взаимодействие с собственниками и членами ТСЖ по вопросам работы ТСЖ;
- взыскание задолженности перед ТСЖ с собственников помещений в доме и др.
При желании управляющий также может быть наделен правом на распоряжение денежными средствами ТСЖ (оформив надлежащим образом данное полномочие в доверенности и банковской документации). Между тем правление ТСЖ и председатель правления могут оставить такое важное полномочие за собой.

Способы взаимодействия ТСЖ и Управляющего

В заключение рассмотрим возможные модели взаимодействия ТСЖ и управляющего ТСЖ.
В рамках первой модели управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт - наемным штатным персоналом товарищества. Главный недостаток данной схемы - необходимость содержания многочисленного штата работников с постоянной заработной платой. Основным плюсом модели можно назвать большую независимость ТСЖ от сторонних организаций. Такая схема встречается и оправдывает себя в крупных товариществах, объединяющих несколько многоквартирных домов (жилые комплексы).
Вторая модель: управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт - подрядчиками по договорам с ТСЖ. Безусловно, положительную сторону данной модели составляют отсутствие необходимости содержать свою материально-техническую базу и возможность выбирать подрядчиков, выполняющих тот или иной вид работ более квалифицированно, нежели наемный персонал товарищества.
Вне зависимости от выбранной модели работа ТСЖ с управляющим предполагает наличие ответственного за управление многоквартирным домом лица, осуществляющего управление профессионально, и постоянно действующего органа ТСЖ - правления, выражающего интересы собственников и контролирующего деятельность управляющего. Главная же проблема при подборе управляющего, по нашему мнению, заключается в том, что одно ТСЖ не всегда может предложить квалифицированному управляющему вознаграждение согласно его запросу, от того большая часть известных нам управляющих совмещают работу в нескольких ТСЖ.

[Rulez]

Профессиональное управление домами

Реформы в жилищной сфере, которые в странах бывшего Советского Союза начались в 90-х годах ХХ в. с приватизации жилья гражданами, превратили огромное количество квартиросъемщиков в собственников недвижимости и привели к изменению отношений собственности в пределах каждого дома. Проблема управления многоквартирными домами, перешедшими в собственность нескольких домовладельцев, и правового урегулирования отношений между собственниками общего имущества является актуальной для городов большинства стран на постсоветском пространстве. В западных странах граждане рассматривают приобретение жилья в собственность как инвестицию и следят за тем, чтобы стоимость квартиры не уменьшалась со временем, а по возможности прирастала. И нам следует извлечь полезный урок из опыта рачительного отношения к своей собственности, исторически накопленного в других странах.

В тех из них, где в жилищной сфере исторически преобладает частный сектор, применяются различные системы управления недвижимостью, включая и самоуправление собственников в многоквартирных домах.

Из истории многоквартирного жилья

История многоквартирного жилья насчитывает более двух тысяч лет. Первые многоквартирные дома (МКД), в привычном для нас понимании, появились во времена Римской империи, когда сенат принял законы, разрешавшие свободным гражданам Рима владеть отдельными жилыми помещениями в городских "многосемейных" домах. Тогда и появился употребляемый сегодня во многих странах термин "кондоминиум" т. е. совладение. В Средние века дома со многими помещениями - отдельно для каждой семьи, которыми совместно владели собственники этих помещений, - строились в огражденных стенами городах-крепостях, служивших убежищем от нападений противников по междоусобным войнам. После Средневековья вплоть до начала ХХ в. идея общей собственности на МКД не возникала, хотя именно за счет быстрого и многочисленного строительства таких домов разрастались города в эпоху индустриализации - дома, как правило, полностью принадлежали богатым владельцам и являлись доходными.

Только в первой половине ХХ в. в Западной Европе (Германия, Австрия, Франция) квартиры в отдельных домах стали передаваться в собственность граждан. Бывшие владельцы распродавали свои здания, квартиру за квартирой, арендаторам и другим желающим получить собственное жилье - так в Европу вернулись кондоминиумы. Этот подход распространился на страны Латинской Америки и Пуэрто-Рико, где в 1951 г. были приняты законы, создавшие правовые рамки для кондоминиумов как части корпоративного и жилищного права. Из Пуэрто-Рико идея общей собственности на МКД распространилась на США, а оттуда - на Канаду.

После этого кондоминиумы как тип жилищных комплексов, в которых одновременно присутствует частная собственность на квартиры и нежилые помещения и общая долевая собственность на места общего пользования, получили широкое распространение во многих странах мира. Кроме того, кондоминиумы стали возникать при строительстве МКД, помещения в которых еще на этапе строительства или сразу по его завершении продаются различным собственникам, а дом становится их общим имуществом. Такое строительство превратилось в чрезвычайно выгодный бизнес: жилье в этих домах обладает 100-процентной ликвидностью и приносит хорошие прибыли компаниям-застройщикам.

Экономической базой демократического правового государства являются частная собственность и свободный рынок.

В результате пробелов в законодательстве в России, Украине, Беларуси, Армении, Азербайджане, Молдове, Таджикистане до последнего времени сохранились постсоветские административные схемы управления МКД (не случайно именно жилищно-коммунальный сектор часто называют "последним оплотом социализма"). Практика показала, что государственные (муниципальные) жилищные организации характеризуются низкой эффективностью использования финансовых средств, в т. ч. вследствие искусственно созданной высокой занятости. Словацкие эксперты приводят пример жилищного предприятия в г. Мартин, где было около 450 работников, а после 1991 г. работало только 145 человек, которые справлялись с тем же самым объемом работы. Высокая доля затрат, связанных с оплатой труда, оставляет незначительные средства на выполнение непосредственно ремонтов, в результате техническое состояние домов постоянно ухудшается. Искусственное сохранение административно-централизованной государственной (муниципальной) системы управления и обслуживания МКД, при которой дома "закреплены" за определенными управляющими и обслуживающими организациями, не дает возможности возникнуть и развиваться рынку жилищных услуг, в отличие от рынка жилья. В этих странах приватизированный жилищный фонд на практике не имеет методов и форм управления, соответствующих рыночному конкурентному сектору экономики, и до сих пор управляется муниципалитетами как социальный жилищный фонд. В последние годы в России государством через законодательное регулирование прилагаются значительные усилия для демонополизации системы управления и обслуживания МКД.

Чтобы лучше понимать, в чем состоят различия и общность принципов управления МКД, рассмотрим, как законодательством разных стран определяется объект управления, кто отвечает за управление и кто выполняет управленческие функции, иными словами - кто является субъектом управления.

Многоквартирный дом и общее имущество

Во многих странах Европы, Азии, Северной и Южной Америки употребляется термин "кондоминиум" - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, в котором жилые и нежилые помещения находятся в собственности граждан или юридических лиц, а общее имущество - в их общей долевой собственности.

В России, Украине и других республиках бывшего СССР в настоящее время применяется понятие "многоквартирный дом", под которым понимается дом, включающий две и более квартиры, имеющие самостоятельные выходы в помещения общего пользования. В состав МКД помимо квартир могут также входить одно или несколько нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности различным лицам и не входящих в состав общего имущества.

К общему имуществу законами многих стран относятся помещения МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, обслуживающие более одного помещения, оборудование и земельный участок, на котором расположен данный дом.

МКД, в отличие от жилых и нежилых помещений в нем, как объект недвижимости не является объектом гражданского оборота.

Только отдельные элементы общего имущества МКД могут участвовать в гражданском обороте, но ограниченно и при соблюдении определенных условий. Так, возможна сдача в аренду общих помещений МКД (при согласии как минимум двух третей всех собственников помещений), передача в пользование участка стены или кровли (например, для целей рекламы) и т. п. В любом случае все доходы от использования элементов общего имущества являются доходами объединения собственников помещений, а не управляющего и расходуются на цели содержания общего имущества дома.

Важной особенностью правового режима объектов недвижимости в МКД является то, что всем собственникам жилых помещений наряду с принадлежащими им помещениями принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество. В соответствии с гражданским и жилищным законодательством во всех странах собственники жилых и нежилых помещений МКД несут бремя содержания не только принадлежащих им помещений, но и общего имущества.

Законодательно устанавливаются жесткие требования по несению собственником обязательных расходов на содержание общего имущества. Как правило, доля обязательных общих расходов определяется размером доли собственника в праве общей собственности на общее имущество. Чем больше площадь принадлежащих собственнику помещений в многоквартирном доме, тем большее бремя расходов на содержание общего имущества на нем лежит.

Бремя содержания означает не только несение обязательных расходов, но и обязанность предпринимать меры для обеспечения сохранности, безопасности, технической исправности и надлежащего санитарного состояния общего имущества. Собственник должен принимать решения и заботиться об организации процесса содержания дома. Если дом не соответствует законодательно установленным требованиям к безопасности и качеству объектов жилой недвижимости, все собственники помещений в доме в равной степени несут ответственность перед государственными надзорными органами.

В большинстве стран Запада контроль безопасности и технического состояния жилья - практически единственная область, в которой пересекаются интересы собственников помещений МКД и органов власти. Органы государственной власти и муниципалитеты в Европе и Америке не участвуют в управлении кондоминиумами, и основная причина состоит в том, что соотношение частной и муниципальной собственности в пределах одного дома существенно отличается от ситуации в республиках СНГ и странах Восточной Европы.

В бывших социалистических странах в результате приватизации возникла ситуация, когда почти в каждом доме есть несколько помещений, принадлежащих муниципалитету. В соответствии с законодательством муниципалитет, как собственник неприватизированных квартир и нежилых помещений, обладает теми же правами и обязанностями, что и остальные собственники. Представительство интересов города в товариществе осуществляет уполномоченный сотрудник администрации или иной городской службы.

На Западе, особенно в США, где исторически большая часть жилищного фонда находится в частной собственности, под приватизацией понималась не массовая бесплатная передача жилья гражданам, а его продажа. На продажу выставлялись дома целиком. Таким образом, в США и западноевропейских странах жилые дома либо полностью принадлежат одному собственнику - муниципалитету, либо одному или нескольким частным лицам. На Западе нет домов, где одновременно были бы муниципальные и частные квартиры.

Таким образом, в западных странах муниципалитет не является лицом, непосредственно заинтересованным в каких-либо внутренних делах объединений собственников жилья, и домовладельцы в кондоминиуме не испытывают давления со стороны городских властей при решении любых вопросов, касающихся их дома. Собственники жилья в кондоминиумах не требуют от муниципалитетов проведения ремонтов и организации содержания своих домов или помощи в этом.

В западных странах, где исторически сложилось другое отношение к собственности на жилье, участие в управлении собственным МКД воспринимается собственниками квартир как преимущество, а не бремя. Отношения между домовладельцами по управлению общим имуществом реализуются в рамках ассоциации (товарищества) собственников жилья, которая в обязательном порядке создается и регистрируется для управления кондоминиумом, и каждый собственник квартиры или нежилого помещения автоматически является членом ассоциации. Создание объединения собственников жилья МКД обязательно во всех странах, кроме Российской Федерации и Кыргызстана - единственных стран, где было принято решение о добровольности членства в товариществе.

Содержание общего имущества - часть деятельности по управлению МКД

Понятие "содержание дома" можно рассматривать в двух значениях:

содержание как несение бремени расходов;
содержание как деятельность, обеспечивающая сохранность и надлежащее состояние имущества.

Собственники, обязанные содержать принадлежащее им имущество, в т. ч. обязаны управлять этим имуществом, а именно:
принимать решения и организовывать деятельность по обеспечению сохранности общего имущества, его надлежащего технического и санитарного состояния, безопасных и комфортных условий проживания (включая обеспечение коммунальными услугами);
решать вопросы пользования помещениями, общим имуществом и придомовым земельным участком;
оплачивать содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг.

Таким образом, объектами управления в МКД является каждое жилое и нежилое помещение, принадлежащее отдельному собственнику (который чаще всего сам им управляет).

Управление общим имуществом МКД можно рассматривать как двухуровневую систему, которая дополняется различными способами обслуживания.

Первый уровень управления - принятие совместных решений собственниками помещений: определение целей управления МКД (т. е. определение уровня его технического состояния, безопасности, комфортности, который должен быть обеспечен); выбор способа управления (кто будет осуществлять управленческие функции); установление размера платы за содержание общего имущества. Осуществление такого управления - право и обязанность собственников помещений.

Второй уровень управления - организация исполнения решений (осуществление управленческих функций). Такое управление может осуществляться самими собственниками или привлекаемыми ими исполнителями - управляющим или управляющей организацией.

Управление жильем как предпринимательская деятельность осуществляется на возмездной основе и заключается в предоставлении собственникам помещений или их объединению (товариществу) обозначенных в договоре управления услуг и работ. Для выполнения своих обязательств перед собственниками управляющий принимает решения о том, кто, как, когда и за какую сумму будет осуществлять конкретные работы и предоставлять услуги, заключает договоры подряда и контролирует работу исполнителей.

Таким образом, субъектами управления МКД являются собственники помещений в доме и управляющий, каждый в пределах своей компетенции.

Функции управления многоквартирными домами

В мировой практике под профессиональной деятельностью по управлению жилой недвижимостью понимаются любые действия управляющей организации или управляющего в отношении объекта недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником недвижимости.

Существуют различные подходы к тому, что относить к деятельности по управлению жилой недвижимостью. Большинство источников информации об управлении недвижимостью за рубежом указывают следующие направления профессиональной деятельности по управлению МКД:

управление обслуживанием и ремонтом;
финансовое управление;
административное управление.

Международная организация "Институт управления жилыми комплексами" (Community Associations Institute, США) определяет следующие направления деятельности и функции управляющего МКД.

Организация общих собраний собственников и заседаний правления и участие в них:

составлять и использовать административный календарный план собраний товарищества, других событий и мероприятий;
составлять и представлять правлению отчет по управлению домом;
составлять повестки дня и информационные материалы для заседаний правления;
готовить и распространять уведомления о собраниях;
разрабатывать и использовать процедуры выборов и голосований на общих собраниях собственников (членов товарищества) в соответствии с руководящими документами;
организовывать общие собрания и заседания правления и участвовать в них;
вести протоколы и готовить проекты резолюций. Администрирование и юридические вопросы:
организовывать и вести делопроизводство товарищества (в т. ч. договоры и переписку);
отвечать на запросы (заявки) жильцов (собственников);
готовить документы для продаж, аренды и других сделок, если это требуется в соответствии с руководящими документами товарищества;
содействовать связи между товариществом (правлением) и юридическим консультантом;
предоставлять информацию и рекомендации правлению для принятия решений;
консультировать правление и давать ему советы по профессиональным вопросам;
помогать правлению в подготовке правил, порядков и процедур;
разрабатывать процедуры сбора взносов и платежей для утверждения правлением;
быть в курсе архитектурных требований или требований по изменению помещений;
устанавливать и фиксировать нарушения ограничений, правил и порядков, установленных товариществом;
применять процедуры к нарушителям (в т. ч. правил и архитектурных требований), как это установлено правлением;
применять санкции за неплатежи, как установлено руководящими документами и политикой правления, доводить информацию о неплатежах до юридического консультанта;
содействовать связи между товариществом (правлением) и членами товарищества;
представлять товарищество перед внешним сообществом (в т. ч. во взаимоотношениях с местной администрацией, СМИ и организациями местного самоуправления);
разрабатывать, обновлять и распространять специальную информацию для данного жилого комплекса (в т. ч. перечень услуг и исполнителей);
готовить и предоставлять дружелюбные информационные материалы о поставщиках, доступных удобствах и услугах, часах работы, потенциальных покупателях недвижимости, собственниках и нанимателях (в т. ч. "пакет знакомства").

Составление бюджета, создание резервных фондов, инвестиции и оценка (платежи):

Финансовый контроль:

консультировать правление и давать ему советы по финансовым вопросам;
анализировать финансовые тенденции при составлении бюджета;
разрабатывать и корректировать долгосрочные планы расходов и резервов, при необходимости привлекая профессиональных консультантов;
готовить проект годового бюджета, включая операционные расходы, расходы на капитальные цели и резервы;
изыскивать альтернативные источники доходов;
определять способы финансирования резервных фондов;
распределять средства бюджета, как установлено в руководящих документах;
разрабатывать и использовать эффективные процедуры рассылки счетов и сбора платежей;
готовить и рассылать уведомления о выставляемых счетах и задолженностях;
применять санкции (плата за просрочку, проценты, пени) по неоплаченным счетам, как установлено руководящими документами и политикой правления;
доводить информацию о неплатежах до юридического консультанта;
готовить и предоставлять необходимую документацию для внешнего воздействия на неплательщика;
вести финансовую отчетность товарищества в соответствии с официально принятой учетной политикой;
разрабатывать и применять процедуры внутреннего финансового контроля;
разрабатывать и утверждать эффективные процедуры оплаты внешних счетов;
производить регулярные плановые платежи от имени товарищества в рамках переданных полномочий;
документировать все финансовые потоки и сделки;
готовить регулярные плановые финансовые ведомости и отчеты;
анализировать финансовые ведомости и отчеты и доводить существенные факты и требования до правления;
выполнять инвестиционную политику, установленную правлением;
находить независимых консультантов-бухгалтеров для целей товарищества;
предоставлять независимому аудитору или бухгалтеру финансовые отчеты товарищества, если это необходимо.

Управление рисками и страхование:

отвечать на запросы (заявки) жильцов (собственников);
выявлять источники потенциальных потерь;
рекомендовать правлению профессиональных специалистов по управлению рисками и страховщиков;
разрабатывать и применять методики управления рисками;
разрабатывать и применять программы безопасности;
разрабатывать и применять планы на случай чрезвычайных ситуаций;
контролировать страховое покрытие по действующим договорам страхования (в т. ч. страхования от катастроф и несчастных случаев, нарушения материальной ответственности, нарушения денежных обязательств, страхования имущества), как установлено руководящими документами и политикой правления;
документировать, предъявлять и координировать страховые претензии. Содержание общего имущества:
отвечать на запросы (заявки) жильцов (собственников);
консультировать правление и давать ему советы по техническим вопросам содержания имущества;
проводить переговоры по сервисным договорам;
определять состав общего имущества, подлежащего содержанию и ремонту;
инспектировать общее имущество, подлежащее содержанию и ремонту;
готовить и представлять правлению отчет по результатам инспекции;
предоставлять правлению рекомендации по содержанию общего имущества;
разрабатывать, утверждать и применять системы контроля, чтобы обеспечить документирование и выполнение задач по содержанию и ремонту;
выполнять программы содержания, ремонта и замены общего имущества и соответствующих решений правления;
разрабатывать и выполнять планы профилактического ремонта;
разрабатывать и применять программы срочного (аварийного) ремонта;
организовывать получение, уточнение и ответы на заявки на ремонт от собственников.

Работа с подрядчиками:

готовить и представлять правлению пакеты информации по конкурсным предложениям;
организовывать подготовку спецификаций (технических документов) и конкурсной документации;
отбирать квалифицированных подрядчиков;
проводить переговоры по сервисным договорам;
координировать переговоры по условиям договоров с юридическим консультантом товарищества;
контролировать существенные условия договоров (в т. ч. стороны, объем работы и вознаграждение);
обеспечивать проверку договоров юридическим консультантом до подписания и принятия решения о найме;
проверять договоры на соответствие местным правилам и нормам до начала работ по договору;
оценивать исполнение стандартных договоров;
добиваться установления и требовать исполнения гарантийных обязательств.

Кадровая политика:

разрабатывать и применять правила и процедуры по отношению к персоналу (в соответствии с федеральными законами, законами штата и местным законодательством);
разрабатывать и корректировать рабочие инструкции для штатных сотрудников;
применять процедуры подбора, найма и увольнения персонала;
осуществлять надзор за работой персонала;
утверждать цели и задачи работы персонала, оценивать выполнение работы и периодически проводить обсуждение работы с персоналом;
вести и должным образом хранить личные дела сотрудников.

Эстонский союз управляющих и обслуживающих недвижимость (EKHHL) в разработанном им стандарте "Мероприятия по обеспечению содержания недвижимости" к управлению относит следующие виды деятельности и мероприятия.

Подготовка объекта недвижимости к управлению и консультирование владельца:

проверка наличия исходных данных;
изучение потребностей владельца;
составление базы данных;
восстановление отсутствующих документов;
первичный осмотр объекта;
составление инструкции по обслуживанию объекта или его частей;
составление стратегии обслуживания и консультация по услугам;
другие подготовительные мероприятия.

Организация физической сохранности недвижимого объекта:

внедрение книги обслуживания;
организация надзора владельца;
организация оценки технического состояния строений, их частей и конструкций;
осуществление договоров, необходимых для комплексных мероприятий по техническому обслуживанию и благоустройству;
организация проектирования необходимых изменений в строениях;
управление всеми осуществляемыми ремонтными и строительными проектами;
организация ремонтных работ;
прочие мероприятия для организации физической сохранности. Организация юридического сохранения объекта недвижимости:
надзор за выполнением всех договоров, заключенных от имени владельца или владельцев недвижимости;
посредничество между сторонами договора при возникновении споров и разногласий;
надзор за всеми документами, связанными с недвижимостью;
определение границ обязанностей и ответственности, вытекающих из правовых актов и договоров;
представление необходимых и требуемых владельцем отчетов;
подготовка страховой стратегии объекта недвижимости;
деятельность от имени владельца как юридического лица в соответствии с договором;
организация юридических услуг для владельца;
другие мероприятия, связанные с юридическим обеспечением. Организация экономической сохранности объекта недвижимости:
составление бизнес-плана (экономической программы) объекта;
организация поставок необходимых коммунальных и прочих ресурсов для объекта;
организация финансового учета;
анализ экономических показателей;
консультации по кредитам;
подготовка арендной стратегии объекта недвижимости;
организация экспертной оценки;
прочие мероприятия, связанные с экономической сохранностью. Организация дополнительных услуг для владельца объектов недвижимости:
организация общения и отчеты для владельца;
консультирование владельца в связи с развитием недвижимости;
представление владельца в пределах полномочий, определенных договором;
консультирование пользователей здания (помещений);
анализ использования недвижимости;
выдача справок;
организация подсобных услуг, включая аварийно-диспетчерское обслуживание;
другие мероприятия.

Из приведенных перечней направлений деятельности управляющего видно, что управление является отдельным, специальным видом деятельности, не ограничиваемой только организацией обслуживания и ремонта, и требует определенной квалификации и навыков. Для управления необходимы инженерно-строительные, экономические, юридические знания, а также знания в области финансов, организации труда и психологии. Вот почему определенные преимущества имеют управляющие организации, которые могут позволить себе иметь в штате самых разных специалистов, необходимых для управления МКД.

В России и ряде других стран бывшего СССР довольно активно обсуждается вопрос о предъявлении к профессиональным управляющим специальных требований, которые позволили бы защитить собственников жилья от некомпетентности или недобросовестности управляющих. Это связано прежде всего со сложившимся среди чиновников и работников ЖКХ отношением к гражданам - собственникам квартир как к неграмотным, бесправным и не осознающим собственной ответственности потребителям, которые полностью находятся во власти жилищных организаций. К этому же подталкивает и недостаток навыков "новых" управляющих - они пока не научились работать с собственниками как с клиентами, которые заказывают работы, устанавливают цену, оценивают и оплачивают сделанную работу.

В России специальных нормативных требований или ограничений деятельности управляющих организаций нет: их деятельность не лицензируется, страхование ответственности и сертификация являются добровольными. Единственное исключение установлено постановлением Правительства РФ для случаев, когда орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления МКД. Такая управляющая организация не должна быть банкротом, иметь задолженностей и административных правонарушений. Кроме того, выбранная управляющая организация должна предоставить муниципалитету обеспечение исполнения своих обязательств по управлению домом - нотариально заверенную копию договора о страховании ответственности или договора о залоге депозита либо банковскую гарантию.

Такие меры установлены потому, что проведение открытых конкурсов муниципалитетами является временным исключением из общего правила самостоятельного выбора способа управления самими собственниками помещений, а также потому, что необходимо минимизировать негативные последствия выбора управляющей организации муниципалитетами, а не самими собственниками. Важно, что российские законодатели понимают: такие требования нельзя распространять на все управляющие организации, работающие по договорам с собственниками. Собственники помещений должны иметь возможность выбирать управляющего из различных претендентов на эту роль и руководствоваться при выборе собственными критериями.

В большинстве стран мира не устанавливается никаких законодательных ограничений на деятельность управляющих организаций и индивидуальных управляющих, работающих по договорам с собственниками жилья. В редких случаях от управляющих требуется лицензия. Например, в ряде штатов США управляющий должен получить лицензию департамента торговли или иного уполномоченного штатом органа, если его работа связана со сдачей помещений в аренду и сбором арендной платы в интересах собственника здания. Также управляющий должен иметь лицензию, если он предлагает собственнику провести реконструкцию или модернизацию здания, требующую больших денежных вложений. Оба этих случая подпадают под понятие "управление финансами и инвестициями", а такая деятельность лицензируется во многих странах мира.

Работы, связанные с техническим и санитарным обслуживанием домов и проведением ремонтных работ, обычно лицензируются в обязательном порядке, но лицензию приобретают непосредственно подрядные специалисты-ремонтники, и управляющий не несет ответственности за нарушение подрядчиками условий лицензирования.

Как правило, рынок сам формирует требования к управляющим компаниям, невыполнение которых делает компанию неконкурентоспособной. Прежде всего это относится к страхованию управляющей организацией (управляющим) своей гражданской и материальной ответственности, возникающей, если неправильные действия управляющего нанесли ущерб клиенту-собственнику. Страхование ответственности управляющих развито в большинстве стран Европы и Америки.

Конкурентоспособность управляющей организации повышает наличие сертификатов, подтверждающих ее профессионализм, опыт и финансовую стабильность, а также следование профессиональным стандартам.

В Венгрии закон "О товариществах собственников жилья" устанавливает, что управляющими кондоминиумами могут быть только те лица, которые прошли соответствующую профессиональную подготовку. С 1999 г. в стране действуют получившие государственную лицензию курсы обучения по специальностям "управляющий кондоминиумом" и "управляющий недвижимостью". Оба курса отвечают критериям профессиональной подготовки и сдачи экзаменов в соответствии с распоряжением МВД Венгрии. В них включены лекции, консультации, решение практических задач, подготовка курсовой и дипломной работ, а также устные и письменные заключительные экзамены. Так, по специальности "управляющий кондоминиумом" слушатели проходят курс в 200 учебных часов, а по специальности "управляющий недвижимостью" -500 ч. При этом курс "управляющий недвижимостью" включает весь учебный материал курса "управляющий кондоминиумом". В соответствии с венгерской практикой курс подготовки по специальности "управляющий кондоминиумом" сосредоточен в основном на проблематике ТСЖ в кондоминиумах, состоящих из жилых и нежилых помещений, и связан с кругом задач представителя товарищества домовладельцев.

Курс "управляющий недвижимостью" включает и другие вопросы, связанные с управлением недвижимостью независимо от предназначения и формы собственности последней. Акцент делается на управлении инвестиционными проектами, оценочной деятельности, расчетах доходности от недвижимости и составлении комплексного плана управления недвижимостью.

Преподавание этих курсов налажено в 22 учебных центрах страны на основе образовательных методик, разработанных ООО "ФЮТИ ОМЕГА". Стоимость курсов практически одинакова на всей территории Венгрии.

Большое значение имеет подготовка специалистов по управлению жильем. На Западе многие политехнические вузы, специальные колледжи, училища и другие учебные заведения дают базовое образование, позволяющее выпускнику начать работать управляющим. Сами профессиональные сообщества управляющих также предлагают различные образовательные курсы, как базовые, так и предназначенные для повышения квалификации работающих управляющих.

За рубежом необходимость получения специального образования для работы управляющим возникает не из-за законодательных требований, а по условиям рынка: собственники не доверят управление своим имуществом неквалифицированным специалистам. И наоборот, наличие сертификатов о специальном образовании, особенно общепризнанных на национальном или международном уровне, повышает шансы управляющего на получение заказа от собственников и высокую оплату своего труда.

[Rulez]

Это в Ваших силах

Пожалуй, главное, что должно волновать каждого жителя многоквартирного дома в отношении функционирования своего дома, - это расходование его личных средств, уплаченных за обслуживание дома. От грамотного, рационального использования этих денег зависят:

чистота и порядок в подъездах и на придомовой территории,
безопасность и комфорт жителей,
надежность функционирования всех систем дома.

Отсюда вывод - нужно понимать, кто, как и на что тратит Ваши деньги.

Конечно, в случае, если более половины помещений в доме - муниципальные, вопрос сводится к войне со всевозможными ДЕЗами, ЖЭКами и прочими государственными службами ЖКХ. Однако, если дом более чем на половину (по площадям квартир) принадлежит частным собственникам, они могут и даже обязаны сами управлять своим домом. И для этого существуют инструменты, прописанные в Жилищном кодексе РФ.

Первый такой инструмент, о котором нужно помнить всегда и всем - это общее собрание собственников помещений.

Такое собрание должно проводиться раз в год, а по инициативе любого из собственников - может и чаще.
В общем собрании должно принимать участие более 50% собственников квартир, причем подсчет ведется по площадям, находящимся в их собственности, а не по квартирам или голосам физических лиц!
Большинство решений, кроме небольшого числа исключений, принимается в том случае, если за них проголосовало более 50% участников общего собрания. И лишь по отдельным вопросам требуется не менее 2/3 участников общего собрания.

Общее собрание собственников является высшим органом управления в доме и может принимать любые решения об управлении домом и придомовой территорией, не противоречащие законам РФ.

Отсюда, в частности, появляется второй инструмент управления - это ТСЖ.
Решение о создании ТСЖ, а также Устав ТСЖ принимаются на общем собрании собственников.

Членами ТСЖ могут быть собственники квартир, причем в ТСЖ должно входить более 50% собственников квартир (подсчет по площадям).
Иначе говоря, ТСЖ - это юридическое лицо, образованное собственниками дома и обладающее всеми полномочиями общего собрания, что позволяет ему действовать от имени жильцов гораздо более оперативно, чем в случае принятия решений посредством очередных или внеочередных общих собраний жильцов.

В частности, ТСЖ, в лице избранного Правления, может самостоятельно нанимать исполнителей на производимые по дому работы, устанавливать план работ на год, рассчитывать тарифы на коммунальные услуги, выбирать поставщиков коммунальных услуг. Кроме того, ТСЖ может нанимать любую управляющую компанию для осуществления всех функций управления домом, требовать от нее полной подотчетности о движении средств и заключении договоров и менять УК в тех случаях, когда качество ее работы не удовлетворяет жильцов.

ТСЖ - это мощный инструмент управления домом, который в умелых руках может обеспечить достижение жильцами тех целей, которые мы перечислили в начале.
И именно в Ваших силах - собраться вместе и создать этот инструмент влияния на положение дел в Вашем доме.

Смена УК и создание ТСЖ

Кто платит, тот и музыку заказывает...

На вводной страничке (Это в Ваших силах) мы уже писали о таком замечательном инструменте управления (многоквартирным) домом, как Общее собрание собственников (ОСС). Мы также отметили, что ОСС позволяет жителям создать ТСЖ, которое может как самостоятельно управлять домом, так и нанимать любую управляющую компанию (УК).

В принципе, можно по любому вопросу созывать Общее собрание, которое следует проводить не реже одного раза в год. Однако и процедура этого собрания, и сама форма его проведения настолько трудоемкие и затратные по времени и усилиям инициативных жителей, что намного рациональнее сразу же создать ТСЖ, в Уставе которого будут прописаны все необходимые полномочия и обязанности Правления, а также предусмотрены инструменты оперативного вмешательства в деятельность нанятой управляющей компании (если таковая имеется) или иных поставщиков коммунальных услуг.

Действительно, гораздо проще принимать меры по приведению к порядку нерадивых подрядчиков и исполнению ими своих прямых обязанностей небольшой группой ответственных жильцов (членов Правления), чем собирать Общее собрание по поводу не вывезенного мусора или течи в подвале. Пока собрание примет решение, мусор сгниет, а подвал затопит.

Ниже мы коротко опишем процедуры проведения Общего собрания собственников и создания ТСЖ. Смена УК - это функция либо ОСС, либо ТСЖ. В первом случае вы просто меняете УК на новую, во втором - имеете возможность постоянно ее контролировать с помощью Правления ТСЖ.

I. Общее собрание собственников

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К его компетенции относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4) выбор способа управления многоквартирным домом,
а также ряд иных вопросов, определенных ЖК.

Сразу же отметим одно важное требование Кодекса: по вопросам 1), 2) и 3) решение принимается не менее чем двумя третями голосов собственников жилья (статья 46 ЖК),
принятие решения о создании ТСЖ осуществляется более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников жилья (статья 136 ЖК),
по остальным вопросам - простым большинством от общего числа голосов участников ОСС.

В соответствии со статьей 45 ЖК РФ Общее собрание собственников должно проводиться не реже одного раза в год. Это значит, что если Вы уже являетесь собственником в доме не менее года и до сих пор ничего не слышали об ОСС, Вас пытается обмануть управляющая компания или созданное без Вашего участия ТСЖ. Такие ситуации характерны для новостроек, в которых ТСЖ насаждается застройщиком еще на этапе строительства. В настоящее время данный пробел в законодательстве устранен, но многие ТСЖ застройщика остались. Не поленитесь - проверьте, нет ли в Вашем доме созданного без Вашего участия ТСЖ и когда в последний раз проводилось Общее собрание собственников, а если оно проводилось, то почему Вы не получали соответствующего уведомления.

Общее собрание проводится по инициативе любого из собственников (например, участником инициативной группы) дома либо в очной, либо в заочной форме. Первая означает собрание всех участников в некотором физическом помещении (как на школьном собрании родителей), вторая - решение вопросов собрания путем голосования по специально подготовленному для каждого собственника дома бюллетеню. Если собрание проводится впервые и, соответственно, регламент его проведения не определен предыдущими собраниями, то в соответствии со статьей 45 ЖК РФ инициатор собрания должен:

1) уведомить всех собственников о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения,
2) послать уведомления заказным письмом, либо вручить под роспись каждому собственнику дома,
3) в уведомлении указать:
а) сведения о себе (ФИО, данные о собственности),
б) форму проведения общего собрания (очное или заочное),
в) дату, место и время очного собрания, либо дату окончания и место сбора бюллетеней в случае заочной формы собрания,
г) повестку собрания,
д) порядок ознакомления с материалами собрания (место ознакомления, контактный телефон).

В частности, если предполагается создать ТСЖ или просто сменить УК, среди вопросов повестки собрания должен быть вопрос о создании ТСЖ или смене УК, при этом должны быть предоставлены все необходимые для ознакомления документы, касающиеся вновь создаваемого ТСЖ (Устав) или новой УК (Устав, типовой договор обслуживания, краткая характеристика компании, предполагаемые расценки на услуги).

Помимо главного вопроса повестки ОСС для первого собрания потребуется решить еще ряд организационных вопросов, а именно:

1) Выбрать председателя, секретаря и счетную комиссию собрания, наделив их соответствующими полномочиями,
Без утвердительного решения по данному вопросу ОСС не будет считаться состоявшимся!
2) Определить регламент проведения будущих Общих собраний, в частности, определить способ доставки уведомлений о проведении Общего собрания, способ сбора ответов в случае заочной формы собрания, способ оповещения о принятых решениях и место хранения Протокола.
Положительное решение по второму вопросу упростит проведение будущих собраний.
3) Определить форму протоколов Общего собрания и место их хранения.

Если собрание проводится в заочной форме, то каждый участник собрания направляет свое решение по вопросам собрания в указанное в уведомлении о собрании место до указанной там же даты (включительно). В ответном решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) Сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) Сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме, в частности, должна быть указана площадь (доли) квартиры, принадлежащей собственнику;
3) Решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

В течение 10 дней с момента проведения собрания (при очной форме) или окончания сбора решений (при заочной форме) счетная комиссия должна подсчитать голоса, оформить все решения Общего собрания в форме Протокола и разослать копии всем собственникам жилья (включая и тех, кто не голосовал). Решения, принятые Общим собранием, обязательны к исполнению всеми собственниками, если они не противоречат закону.

Таким образом, схематично процедура проведения Общего собрания собственников жилья выглядит следующим образом:

1. Инициаторы собрания готовят комплект документов - уведомления, повестки, необходимые для ознакомления материалы, назначают сроки проведения собрания и его форму.
2. Инициатор собрания рассылает уведомления всем собственникам о проведении собрания, либо отдает под роспись. Уведомления должны быть адресованы каждому собственнику, даже если они проживают в одной квартире.
3. По результатам голосования счетная комиссия составляет и подписывает Протокол Общего собрания.
4. Решения ОСС доводятся до сведения всех собственников инициаторами собрания путем размещения сообщения об этом в общедоступных местах дома для ознакомления с ними всеми собственниками жилья.

II. Переход на схему ТСЖ+УК

По опыту последних лет нам представляется, что наиболее оптимальной схемой управления домом сегодня является ТСЖ+УК.
При такой схеме складываются положительные стороны, как ТСЖ, так и УК:
- ТСЖ осуществляет прямой контроль деятельности управляющей компании вплоть до рекомендаций увольнения сотрудников УК, плохо исполняющих свои обязанности
- ТСЖ самостоятельно определяет смету и состав работ по дому, накапливает резервы на случаи аварий, поломок, создает накопительные фонды для осуществления крупных расходов вроде монтажа забора по периметру участка или оплаты судебных издержек в связи с отстаиванием интересов собственников в суде (например, по земельному вопросу)

- УК профессионально исполняет функции по содержанию, обслуживанию, эксплуатации, текущему ремонту общего имущества собственников дома
- УК ежегодно отчитывается перед ТСЖ о проделанной работе, согласовывает тариф на обслуживание, нанимает обслуживающие организации

Отрицательные стороны как ТСЖ, так и УК при названной схеме чаще всего взаимно уничтожаются, поскольку:

- деятельность ТСЖ полностью прозрачна и подотчетна годовому Общему собранию собственников, т.к. вся деятельность ТСЖ сводится лишь к контролю УК и определению смет доходов и расходов
- деятельность УК осуществляется по строго выверенному договору между ТСЖ и УК по заранее определенному тарифу
- ТСЖ не может прятать денежные средства жителей путем проведения различных махинаций с поставщиками услуг, т.к. это берет на себя УК
- УК не может без разрешения ТСЖ произвольно менять тарифы и использовать денежные средства не по назначению, как это делают обычные ДЭЗы и УК от застройщика

Теперь рассмотрим собственно процедуру создания такой схемы.

1. Нужно провести общее собрание собственников, на котором:
а) выбрать способ управления домом через ТСЖ (требование статьи Жилищного кодекса 161 пункт 2)
б) решить создать ТСЖ
в) принять Устав ТСЖ,
г) выбрать Правление ТСЖ и его ревизионную комиссию

2. Если по пунктам а)-в) получено более 50% положительных (ЗА) голосов ОСС (т.е. более половины площади дома), то решение принимается. Пункт г) утверждается простым большинством голосов членов собрания.

ОСС чаще всего проводит Инициативная группа, особенно, это касается новых домов, в которых группа сложилась в период сдачи домов и выбивания ключей у застройщика.

3. По итогам собрания, если оно проголосовало за ТСЖ, подаются документы на регистрацию Товарищества в налоговых органах, и после получения регистрационного свидетельства ТСЖ приступает к своим прямым обязанностям:

- выбор новой УК,
- определение тарифов (кроме коммунальных, которые навязаны городом) и заключение договора с УК,
- заключение договоров с собственниками дома, не пожелавшими стать членами ТСЖ,
- определение сметы доходов и расходов на будущий год,
- план мероприятий по улучшению условий и безопасности проживания на год вперед,
- осуществляет передачу всех дел от старой УК к новой,
- контроль над новой УК, в том числе инспекция мест общего пользования, подвалов, чердаков, технических помещений, придомовой территории.

III. Работа ТСЖ+УК

Всеми делами ТСЖ занимается Правление. Если его не избрать на ОСС, голосующем за ТСЖ, придется созывать новое собрание, теперь уже Общее собрание членов ТСЖ. Понятно, что для жизни дома важнее не многочисленные собрания, а работа всех органов ТСЖ - Правления, Председателя, Ревизионной комиссии. Поэтому мы считаем, что лучше всего во избежание паралича управления в ТСЖ избрать Правление сразу же - на общем собрании собственников, голосующем за ТСЖ. И хорошо, если в Правлении окажутся люди, уже давно известные жильцам и принимающие близко к сердцу проблемы дома.

В целом вся система ТСЖ+УК устроена довольно просто:

1. Есть собственники помещений дома, среди которых есть члены ТСЖ, вступившие в него добровольно по заявлению (Правление ТСЖ не может отказать в этом никому из собственников)
2. Высшим органом управления ТСЖ является Общее собрание членов ТСЖ, проводимое в очной или заочной формах.
3. Правление подчиняется этому собранию, являясь, по сути, исполнительным органом, проводящим в жизнь решения собрания членов ТСЖ и контролирующим их исполнение.
4. Председатель правления обладает правом подписи от имени ТСЖ, он является ответственным лицом и формально представляет интересы всех членов ТСЖ в различных инстанциях - администрации города, государственных органах, перед третьими организациями, в суде и т.п.
5. Нанятая управляющая компания обязана подчиняться решениям Общего собрания членов ТСЖ и, как его полномочным представителям, Правлению и Председателю ТСЖ. В частности, Правление может рекомендовать уволить какого-либо сотрудника в УК, если он не должным образом исполняет свои обязанности.
6. Правление, состоящее из жильцов Вашего дома (а еще лучше - из членов инициативной группы), будет намного более открыто всем жильцам, понимая в полном объеме их проблемы в отношении жилья.

Отметим, что создание ТСЖ не есть панацея от всех бед. Одного решения о создании ТСЖ мало, чтобы как по мановению волшебной палочки исчезли протечки, трещины, мусор и грязь. Для это нужна постоянная и трудоемкая работа, которую осуществляет Правление и УК. Поэтому чаще всего Общее собрание членов ТСЖ устанавливает размеры вознаграждения за работу членам Правления и Ревизионной комиссии. Это может быть, например, тариф в размере 1 рубль за квадратный метр дома (чем больше дом, тем больше работы и, соответственно, больше вознаграждение - справедливо?). Зарплата сотрудников УК, при этом, уже заложена в стоимости договора между УК и ТСЖ.

Из чего состоят платежи членов ТСЖ и прочих собственников?

1. Вступительный взнос - средства, необходимые на создание ТСЖ, его регистрацию, повышение квалификации членов Правления. Обычно это суммы порядка 1 рубля с квадрата, вносимые однократно.
2. Членские взносы - это платежи на содержание, эксплуатацию, ремонт, услуги по управлению общего имущества дома. То, что называется обычными УК Техническим обслуживанием. Членские взносы определяются пропорционально площади собственнсоти, принадлежащей членам ТСЖ. Для собственников, не являющихся членами ТСЖ эта статья просто называется иначе - просто взносы или просто Техническое обслуживание. Членские взносы и взносы нечленов ТСЖ платятся ежемесячно.
3. Коммунальные услуги (вода, канализация, отопление, электроэнергия) - эти средства определяются администрацией города постановлениями о тарифах. Здесь ТСЖ может только помочь сэкономить, если надлежащим образом переведет поставку воды и отопления в дом на общедомовые счетчики. Коммунальные услуги оплачиваются ежемесячно.
4. Целевые взносы - это средства, предназначенные на создание некоторых специальных фондов для инвестиций в крупные мероприятия, как-то: установка огораживающего периметр участка забора, проведение зеленых насаждений на территории, устройство помещений для консьержей, оборудование домофонов и видеорегистрирующего оборудования и т.п.

Общее собрание членов ТСЖ может устанавливать и другие взносы по представлению Правления (например, взносы на капитальный ремонт), но чаще всего вполне хватает перечисленных, особенно, в новых домах

Это разъяснения от наших соседей по Котельникам из ЖК Парковый.

[rishelie]

Надо, наверное, дать четкое определение ТСЖ+УК, чтобы не возникли разногласия.
Схема ТСЖ+УК в понимании создателей dombezzabot.ru - это ТСЖ, в котором все функции содержания и текущего ремонта (обычно это - уборка территории и мест общего пользования, вывоз мусора, сезонная подготовка, обслуживание и ремонт инженерных систем дома, дезинфекция подвала и т.д.) общего имущества выполняет один контрагент ТСЖ - профессиональная обслуживающая компания (ОК).
Таким образом, у ТСЖ есть немного контрагентов: ресурсоснабжающие организации и ОК, а также один наемный работник - бухгалтер.
Это избавляет Правление ТСЖ от рутинной работы, оставляя ему в основном контролирующие функции и проведение платежей (от жителей и в адрес контрагентов). Соответственно, и оплата Правления должна быть минимальной или даже нулевой.

Кроме того, если нанятая ОК работает во многих домах одновременно, она более гибко может реагировать на финансовые проблемы конкретного дома (и, в частности, ТСЖ), а также обладает постоянным штатом сотрудников и управленческим центром (помимо местных диспетчеров), что позволяет снизить цену контракта с такой ОК.

Про создание ТСЖ см. также: http://www.dombezzabot.ru/sozdanie-tsz

[NEON]

Надо, наверное, дать четкое определение ТСЖ+УК, чтобы не возникли разногласия.
Схема ТСЖ+УК в понимании создателей dombezzabot.ru - это ТСЖ, в котором все функции содержания и текущего ремонта (обычно это - уборка территории и мест общего пользования, вывоз мусора, сезонная подготовка, обслуживание и ремонт инженерных систем дома, дезинфекция подвала и т.д.) общего имущества выполняет один контрагент ТСЖ - профессиональная обслуживающая компания (ОК).
Таким образом, у ТСЖ есть немного контрагентов: ресурсоснабжающие организации и ОК, а также один наемный работник - бухгалтер.
Это избавляет Правление ТСЖ от рутинной работы, оставляя ему в основном контролирующие функции и проведение платежей (от жителей и в адрес контрагентов). Соответственно, и оплата Правления должна быть минимальной или даже нулевой

Кроме того, если нанятая ОК работает во многих домах одновременно, она более гибко может реагировать на финансовые проблемы конкретного дома (и, в частности, ТСЖ), а также обладает постоянным штатом сотрудников и управленческим центром (помимо местных диспетчеров), что позволяет снизить цену контракта с такой ОК.

Про создание ТСЖ см. также: http://www.dombezzabot.ru/sozdanie-tsz

Просматривая многочисленные темы на форуме по этому вопросу и оценивая комментарии жильцов на улице, считаю, что многих беспокоит один нюанс - они опасаются, что правление будет обдирать жильцов путем начисления себе огромных зар.плат. На мой взгляд, данный вопрос почти закрыт (см. выделенное красным)

[rishelie]

все расходы ТСЖ, в том числе и на содержание правления, а особенно сверх запланированных в смете, принимаются только общим собранием членов ТСЖ. от жуликов это, конечно, не спасет, но это уже не от ТСЖ зависит, а от конкретных людей. хотя в ТСЖ жульничать сложнее.
кроме того, для жильца ведь самое главное, сколько он платит и что за это получает, не так ли? а это вроде бы не так уж трудно проверять.
или если жилец платит меньше, сервис получает выше среднего, но при этом еще и правлению остается, то жилец посчитает, что его обобрали?

[NEON]

все расходы ТСЖ, в том числе и на содержание правления, а особенно сверх запланированных в смете, принимаются только общим собранием членов ТСЖ. от жуликов это, конечно, не спасет, но это уже не от ТСЖ зависит, а от конкретных людей. хотя в ТСЖ жульничать сложнее.
кроме того, для жильца ведь самое главное, сколько он платит и что за это получает, не так ли? а это вроде бы не так уж трудно проверять.
или если жилец платит меньше, сервис получает выше среднего, но при этом еще и правлению остается, то жилец посчитает, что его обобрали?

Для того, чтобы сократить число сомневающихся и недовольных, необходимо:

1) В МОП (на 1 этаже, в новых рамках) разместить информацию о планируемых активных действиях с указанием сроков
2) Начать действовать, то есть "не словом, а делом доказать", что жильцы сделали правильный выбор. Лучше всего начать с замены УК "ДМС" - это будет весомый шаг вперед.
3) При существующем ряде ВАЖНЫХ НЕРЕШЕННЫХ ВОПРОСОВ (забор, шлагбаум, ограждение газонов, охрана, консъержи или охрана в подъездах, видеонаблюдение (если будет потребность), облагораживание территории, оптимизация парковочных мест, ремонт МОП) стать инициатором создание НАКОПИТЕЛЬНОГО ФОНДА ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ с целью последующий реализации на вышеуказанные проблемы. Как показывает практика "скидываются" далеко не все - от 40 до 70%, при этом, чем больше количество и сумма сборов, тем меньше процент скидывающихся и больше процент "недовольных", которые начинают подбивать соседей "почему я должен платить" или "я в прошлый раз скинулся, а 40 квартир отказались. Чем они лучше меня?" и т.п. Поэтому накопительный фонд здесь будет очень актуален .
4) После создания "условий комфортного проживания для жильцов", ТСЖ думает о себе.

PS это "демократический" подход, но в стране, где царит "кидалово и жульничество", лучше начинать именно так.

[rishelie]

так Вы вроде из 9 дома, Вам и карты в руки

[Rulez]

...в стране, где царит "кидалово и жульничество", лучше начинать именно так.

В самом общем виде социальный капитал можно определить как свойство обществ, которое позволяет индивидам совместными силами работать на общий результат или способность сообществ к коллективным действиям. Выделяются три компонента социального капитала — доверие между людьми; нормы поведения, просоциальные нормы; общественные связи и сети.

С точки зрения экономического развития социальный капитал проявляет себя двумя путями. Первый — горизонтальный — выражается в том что, если в обществе высока склонность к сотрудничеству, то в таком обществе люди способны самостоятельно, без вмешательства извне, в первую очередь со стороны государства, решать возникающие проблемы.

Важный ингредиент социального капитала — доверие. Если люди доверяют друг другу, они могут действовать более эффективно, со значительно меньшими издержками, которые в противном случае необходимы для того, чтобы защититься от обмана.

Социальный капитал экономит «издержки беспорядка», которые возникают в случаях, когда личная выгода «оторвана» от коллективного блага. Альтернатива социальному капиталу — это принуждение, роль которого выполняет государство. Если общество не способно самостоятельно скоординировать свои действия, то государство его к этому принуждает. Оно предотвращает провалы рынка в той мере, в какой с ними не может справиться социальный капитал.

Вторая форма воздействия социального капитала или второй канал такого влияния — вертикальный — подразумевает, что при наличии социального капитала общество способно дисциплинировать государство, обеспечить его подотчетность и работу на благо граждан. Если нет социального капитала, недостаточна способность к самоорганизации, то ожидать подотчетности власти трудно. Иными словами, попытки добиться подотчетности государства успешны лишь в случае, если есть достаточно большое число граждански развитых индивидов, которые ощущают ответственность за происходящее не только у них в семье, но и в городе, в регионе, стране, и у которых есть навыки и опыт коллективных гражданских действий. При недостатке социального капитала возникает рост «издержек беспорядка» от неумения людей самоорганизоваться для решения проблем. А государство оказывается неэффективным, создавая чрезмерные «издержки принуждения» .

Чем меньше социального капитала и доверия в обществе, тем больше в таком обществе государства и тем в большей мере оно востребовано гражданами. Парадокс заключается в том, что чем меньше социального капитала, тем хуже работает государство, оказывающееся слабо подотчетным обществу в целом.

Бытует мнение, что социального капитала в России недостаточно, налицо острый дефицит доверия, отсутствует опыт совместных действий и самоорганизации, политическая культура масс находится в плачевном состоянии. Согласно гипотезе Роберта Патнэма, социальный капитал накапливается историческим опытом самоуправления и демократии. Ясно, в каком положении в этом отношении находится Россия. Социальный капитал по-российски, в интерпретации английского исследователя Ричарда Роуза (Richard Rose) — это капитал малых групп, когда люди объединяются, чтобы «совместно защищаться от враждебной внешней среды», вместо того, чтобы объединиться с целью улучшения внешней среды.

При прочих равных значительно эффективнее работают ТСЖ, созданные по инициативе жильцов в результате их свободного волеизъявления. Фактом добровольного объединения в ТСЖ жильцы посылают достоверный «сигнал» своей способности к самоорганизации, который позволяет рассчитывать на успешную работу организации в дальнейшем.

Недавнее исследование 82-х Российских ТСЖ, проведённое Высшей Школой Экономики, показало, что уровень социального капитала Российских ТСЖ, ВЫШЕ общероссийского. Чем больше социальный капитал многоквартирного дома, тем легче создаётся и эффективнее работает ТСЖ. Рационально ставить целью увеличение социального капитала дома, путём просвещения.