ТСЖ + УК = ?

[Rulez]

ПРОБЛЕМА - НЕ В УПРАВЛЕНИИ, А В ОБСЛУЖИВАНИИ

Автор: И.А. Фельдман, профессор кафедры экономики и предпринимательства МИИГАиК, председатель Экспертного совета по методологии бухгалтерского учета в некоммерческих организациях Института профессиональных бухгалтеров и аудиторов России

В настоящее время широко распространено заблуждение о некой сложности управления многоквартирным домом (МКД). Что только ни придумывают для решения этой притянутой за уши проблемы. И курсы, и семинары, и конференции, и школы управления, и саморегулирование - и все это применительно к понятию "управление"!

Возникает ощущение, что делается это с целью внушить, что сами жители, собственники помещений в МКД, не в состоянии выполнять функции управления и что в этом деле не обойтись без крупных специализированных управляющих компаний коммерческого типа.

Давайте спокойно разберемся в этом несложном вопросе. Вначале - о термине "управление". Это понятие очень интересное. Оно допускает как расширительную, так и суженную трактовку. В широком смысле управление - это функция системы, направленная на достижение системой заданной цели. Если использовать это, бесспорно правильное кибернетическое определение, то вся наша жизнь - это сплошное управление. Ведь мы постоянно стремимся к каким-то целям. Если следовать этой широкой трактовке сущности управления, то все, что делают люди, любая их функция относится к управлению.

Но уже больше ста лет, говоря об управлении, имеют в виду сугубо административные функции. Современный менеджмент отделяет административно-управленческие функции от технических. То есть управление понимается в узком смысле, как административное руководство.

Вот, например, ст. 135 ЖК РФ термин "управление" трактует в узком смысле: ТСЖ создается для совместного управления и обеспечения эксплуатации, т. е. отдельно - управление, отдельно - эксплуатация.

Статья 161 ЖК РФ также гласит, что управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг. Обеспечивать - не значит делать все своими руками.

Управление МКД - это обеспечение надлежащего содержания общего имущества. То есть управление - это не само содержание, а обеспечение содержания общего имущества. Эту простую цель не надо усложнять и изображать в гипертрофированном виде. Естественно, все технологические функции, связанные с эксплуатацией и ремонтом общего имущества, должны выполнять профессионалы, специалисты. Такие специалисты, конечно, могут быть в штате ТСЖ или ЖСК. Но чаще всего прибегают к услугам сторонних лиц. В любом случае деятельность таких специалистов не имеет ничего общего с управлением. В то же время именно эта деятельность представляет профессиональную сложность, именно ее всегда имеют в виду, когда заходит речь о содержании общего имущества. Но при этом как-то забывают, что в таких случаях надо употреблять термин "обслуживание", а не "управление"

И модное нынче саморегулирование конечно же должно относиться к выполнению функций технического обслуживания, а не управления. Именно на это и надо делать упор. Правление ТСЖ (ЖСК) оформляет на работу индивидуальных профессионалов в области технического обслуживания или заключает договор со специализированной организацией.

Что касается собственно управленческих функций, то в условиях МКД их немного, и они не отличаются сложностью. Вот эти функции:

* планирование объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества;
* формирование бюджета ТСЖ (ЖСК), т. е. составление смет расходов и доходов;
* заключение в интересах собственников помещений договоров на выполнение работ и оказание услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, а также на оказание коммунальных услуг;
* контроль исполнения обязательств по заключенным договорам, установление фактов невыполнения работ и неоказания услуг;
* ведение бухгалтерского учета;
* представление законных интересов собственников помещений в договорных отношениях с соответствующими организациями, а также в судебных, государственных и муниципальных органах;
* организация и проведение общих собраний собственников жилья;
* составление отчета о деятельности правления. Осуществление этих управленческих функций по плечу любому правлению или домовому комитету. И не надо становиться в позу и преувеличивать сложности управления МКД, как это нередко делают. Право же, жилой дом - это не промышленный комплекс.

Со сказанным непосредственно связан выбор способа управления МКД и, в частности, вопрос, нужна ли ТСЖ (ЖСК) управляющая организация. Несомненно, ответ на этот вопрос может быть только один: не нужна. Потому что п. 2 ст. 161 ЖК РФ гласит, что собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов управления. ТСЖ (ЖСК) - это уже способ управления. Если при этом нанимают управляющую организацию, то получается конгломерат, нанизывание одного способа на другой, что является нарушением указанной нормы Жилищного кодекса.

ТСЖ (ЖСК) должны и вполне могут оставлять за собой функцию управления, а с управляющей или эксплуатационной организацией заключать не договор управления, а договор технического обслуживания.

Нередки случаи, когда среди членов правления ТСЖ (ЖСК) никто не может принять на себя функции руководителя. Но и это не может быть причиной заключения договора управления со сторонней управляющей компанией. ТСЖ (ЖСК) может в этом случае нанять управляющего, оставив за правлением представительские функции и общее управление домом. Из перечисленных функций управления наиболее сложной представляется функция контроля за техобслуживанием, выполняемым сторонним лицом. Эта функция будет эффективной, если каждое посещение МКД специалистом перед началом работы фиксировать заполнением обычного наряда с указанием наименования и объема предстоящих работ. По собранным за месяц нарядам можно будет составить акт выполнения работ, являющийся основанием для оплаты. Для технологического контроля можно раз в квартал (или реже) привлекать по договору независимого профессионала.

Распространение необоснованно завышенного представления о сущности управления МКД во многом способствует появлению громадных управляющих компаний-монополистов. Появление таких монстров и их лоббирование со стороны местных властей продиктовано не реальной сложностью управления, а примитивным стремлением к экономическому диктату, к захвату как можно большего пространства в жилищной сфере.

Общий вывод из сказанного: НЕ НАДО ПУТАТЬ УПРАВЛЕНИЕ С ТЕХНИЧЕСКИМ ОБСЛУЖИВАНИЕМ МКД. Это совершенно разные функции, и выполнять их должны разные лица. И требования к ним должны быть существенно различными. Поэтому надо говорить о развитии широкой сети квалифицированного технического обслуживания МКД и не спекулировать термином "управление".

[Rulez]

Ясный ответ, от наших соседей из ЖК Парковый viewtopic.php?p=52831#p52831

Просто отдать дом УКе - это значит отдать все, и если с выбранной УКой ошибемся, то потом уже от нее не сможем отделаться. Например, есть такой Маторин, он прекрасно умеет создавать нужный климат среди жильцов, убеждать голосовать за "верные" решения, занимается психологической обработкой. Но состояние домов у них - это нечто. Хуже ДМС.
Но дело даже не в этом. Чтобы сменить УК, нужно набрать кворум и половину голосов от проголосовавших. Если будет 3-4 УК, голоса между ними распределятся, и голосование превратится в фарс. Если голосовать за 1 УК, то где тут выбор? А ведь других вариантов не получается, спасибо законодателям.
Так может быть, наоборот, ТСЖ сначала наймет ОК (обслуживающую компанию) на год, по результатам посмотрит, стоит ли продлевать договор или нет. Потом или наймет другую, или оставит эту же, или, наконец, возьмется управлять самостоятельно, получив необходимый живой опыт.
И между прочим, в случае голосования членов ТСЖ уже нет таких жестких требований к формулировкам вопросов в бюллетене. что позволяет, например, сделать вопрос с альтернативами (предложить на выбор несколько ОК), и определять выбор большинством процентов по альтернативе, если сумма по всем альтернативам составляет более половины голосов. Это, кстати, предусмотрено проектом устава.