Общее собрание собственников

[vasyapupkin]

Так что, был кто-нибудь 30.04 на "беседе", организаванной УК по вопросам управления домами?

[Патеева Рушана]

Я была и ещё человек 15. Ничего нового нам не сказали . Да , вода плохая , платите и ждите хорошую. .На вопрос , что сделано за 2 млн. долларов за 2 года ответа не последовало..И всё в таком роде!

[LiS]

A мы вообще ни о какой "беседе" и не слышали????? хоть здесь бы написали, в доме объявлений не было.....(д.1)

[Патеева Рушана]

Объявления были везде , но ооочень маленькие!!!

[Екатерина]

, но ооочень маленькие!!!

чтоб не дай бог не увидели жильцы. а то придут много народу, да все умные, и будут задавать вопросы

[Rulez]

БЕЗ ОТЧЁТА ДЕНЬГИ СИРОТА http://www.moskv.ru/articles/fulltext/show/id/9020/

[zavgar]

БЕЗ ОТЧЁТА ДЕНЬГИ СИРОТА http://www.moskv.ru/articles/fulltext/show/id/9020/

Этот директор ранее работал в мкр Ясенево,теперь видать здесь голову людям морочит ..А ведь на его непосредственного начальника "Префекта ЮАО"сегодня завели дело по факту хищения 24 млн...

[Rulez]

«ООО УК Котельники информирует вас о том, что в настоящее время, представителями непонятных фирм, возможно однодневок, а так же физическими лицами, преследующими только свои корыстные интересы, проводятся «работы» по созданию ТСЖ в некоторых домах. С этой целью, возможны сборы и фальсификация Ваших подписей в определённых документах, как Вы уже знаете из СМИ в г. Москве. Убедительно просим Вас серьёзно подумать, прежде чем ставить свою подпись на документах, так как это может повлечь за собой серьёзные и непредсказуемые последствия, в части эксплуатации жилищного фонда, а в случае обнаружения фактов фальсификации своевременно информировать об этом правоохранительные органы и представителей ООО УК Котельники»
… Листовки с таким содержанием, распространяются по нашему микрорайону уже несколько месяцев. И всё бы ничего, если бы распространителями этих листовок, не были представители той самой непонятной фирмы, возможно однодневки, шантажом заполучившей подписи под договорами и преследующей только свои корыстные интересы!

Ищите истину в... деньгах

Жилищный кодекс поставил собственников перед выбором, какому способу управления отдать предпочтение: самостоятельному (через товарищество) или внешнему (через управляющую компанию). При этом граждане нередко голосуют по известному принципу: хрен редьки не слаще. Возможно, они бы руководствовались иными соображениями, если бы в кодексе, помимо перечисления основных способов, было вразумительно сказано о различии между ними.

Кто заплатит налоги?

Законодатели ни словом не обмолвились о том, что в стране существует две формы управления: коммерческая и некоммерческая. Отсюда непонимание того, чем же отличается одна от другой. На практике эти две формы реализуются по-разному. Коммерческая – в виде управляющей организации, некоммерческая – в виде товарищества собственников жилья или кооператива. Непосредственное управление предлагается как альтернатива, подразумевающая смешанный способ. В нем частично есть элементы и коммерческой, и некоммерческой формы, и он однозначно нацелен на экономию средств собственников. Те, кто его реализовал, экономии добились. Как ни странно, этот способ усиленно пытаются задушить. Прежде всего потому, что он не устраивает налоговиков: при таком управлении хозяйственной деятельности нет, налогов не возьмешь.

С точки зрения налогообложения, не любят фискальные органы и ТСЖ, ведь уставная некоммерческая деятельность базой для налогообложения не является. Поскольку товарищества стали появляться в массовом порядке, и их число растет, то, стало быть, все больше объектов в виде домов и наших с вами кошельков уходит от налогообложения. За что же тут инспекторам любить ТСЖ?

Любой действующий председатель не раз сталкивался с попытками обложить многоквартирный дом какими-то платежами, хотя товарищество должно платить только в том случае, если помимо уставной, занимается коммерческой деятельностью. К примеру, сдает в аренду помещения, или место под рекламу.

Чужая прибыль за Ваш счёт

Справедливости ради замечу, что и в ТСЖ встречаются председатели, которые ведут себя как дикие коммерсанты на диком рынке. В основном это происходит тогда, когда не работает ревизионная комиссия и не очень активны собственники. Но ведь нездоровый аппетит, только гораздо чаще и в гораздо больших размерах, проявляют и коммерческие управляющие компании, если жители дома представляют собой неорганизованную массу.

Не факт, что во всех случаях лучше ТСЖ. Дома разные, люди разные, обстановка в регионе, городе, где это происходит, тоже разная. Да и власть сплошь и рядом по-разному подходит к решению этих вопросов. Эти факторы при выборе способа управления, конечно же, надо учитывать. Где-то идеален вариант ТСЖ, а где-то более приемлема управляющая компания. Бессмысленно требовать от ТСЖ фундаментальных работ, реконструкций, как и надеяться на то, что в штате появятся профессионалы экстра-класса, умеющие к тому же зарабатывать для дома на коммерции. Это идеальный вариант, но в некоторых домах он существует.

Однако ТСЖ создаются не для этого, а с целью сэкономить деньги граждан в сегодняшней непростой ситуации и иметь возможность направить средства в проблемные места конкретного дома. При этом в условиях небольшого или минимального финансирования надо управлять настолько грамотно, чтобы собранные деньги давали возможность решить текущие проблемы. В этом смысле для создания ТСЖ идеально подходят старые дома ЖСК. Или новостройки. Обычно это строения типовой серии, которые пока не требуют каких-то вложений. Но поскольку они, как правило, сдаются с недоделками, то им сразу же требуется грамотный управляющий, который в ограниченных финансовых условиях сумеет принести реальную пользу.

Это были примеры, когда ТСЖ были бы кстати. Другой вопрос – а что же все-таки лучше? Если особенно не мудрствовать, можно сформулировать ответ так: хотите дешевле – выбирайте ТСЖ. Хотите дороже и круче (варианты этого «круче» вы должны получить за ваше «дороже») – приглашайте коммерческую организацию. Есть возможность договариваться, добиваться предоставления необходимых дому услуг, а не довольствоваться минимумом. В ТСЖ выбора меньше, и не только из-за ограниченных средств, но и из-за целей этой организации. В отличие от ТСЖ коммерсанту интересно на жителях заработать, ему придется с ними договариваться, торговаться, поскольку его прибыль зависит и от этого умения, и от его предпринимательского таланта.

К сожалению, в 2005 году во время массового выбора способа управления людям не объясняли этих нюансов. Поэтому большинство домов оказалось под управляющими компаниями. Но даже тогда собственники должны были сообразить, что их ждет в случае выбора коммерческого управления, а что – при выборе ТСЖ. При коммерческом управлении объем затрат однозначно больше – хоть на несколько рублей, но больше. Эта истина лежит на поверхности, но ее не видно в формулировках Жилищного кодекса.

По формальным признакам

Даже не зная о том, какой способ выбран, можно определить его по формальным признакам. Главный признак коммерческого управления – договор управления. Причем заключенный в письменном виде и имеющийся на руках у каждого собственника. Все взаимоотношения между собственником и компанией строятся на его основе. У коммерсанта нет иной возможности получить с жителей деньги без договора, из которого следует, что он должен сделать в доме, кто и сколько ему за это заплатит.

Основной отличительный признак некоммерческой формы – наличие в доме юридического лица в виде ЖСК или ТСЖ, вместо договора – устав, на основании которого товарищество или кооператив управляет. Что делают люди, голосуя на собрании? Если вдуматься, то они фактически обсуждают условия управления в их доме. Но не в форме пунктов договора, а в форме положений устава, который все они обязуются выполнять. Коллективно договорились, только подписи не поставили, и проголосовали за устав. А в нем заложено то же самое, что и в коммерческом договоре: кто и за что отвечает, кто руководит, какие предполагаются штрафные санкции, каким образом осуществляются контрольные функции, на что имеет право член ТСЖ, а на что – нет, что входит в компетенцию правления.

Второй признак той или иной формы – способ сбора денежных средств на финансирование деятельности управляющей организации. Практически речь идет обо всех платежах граждан, которые они платят по квитанции. Деньги, поступив на счет управляющей организации, становятся ее собственностью. И жители финансируют всю деятельность управляющих организаций – и коммерческих и некоммерческих. Так вот, коммерческая организация имеет право собирать эти деньги только в форме выручки от реализации платных услуг, тех, что прописаны в заключенном договоре управления. Никаких других поступлений с точки зрения бухгалтерского учета, налогообложения и ведения финансовой деятельности у нее быть не может. Деньги за оказание этих услуг она должна у себя оприходовать в форме выручки от реализации платных услуг, заплатить с них налоги по полной программе. Иными словами, при коммерческой форме управления жители оплачивают не только стоимость услуг, но налоги и прибыль. Вот откуда берется разница затрат в ТСЖ и коммерческой организации.

Маржа не заржавеет

Форма сбора денег в ТСЖ – целевые поступления на уставную деятельность, которые согласно п. 2 ст. 251 Налогового кодекса РФ вообще не являются базой для налогообложения за исключением доходов от предпринимательской деятельности. Нет ни платных услуг, ни реализации. И деньги граждане вносят в кассу или на расчетный счет своего ТСЖ или ЖСК.

Коммерческий способ – это приход в дом бизнеса, ориентированного на получение прибыли. В договорах управления обычно пишут, что заключен он для повышения комфортности проживания граждан. Но это, так сказать, от лукавого. На самом деле там следовало бы указать: – для получения прибыли от хозяйственной деятельности. Если организация именуется «ООО» и зарегистрирована соответствующим образом, то не может она не получать прибыли, у нее просто нет такого права. И маржу должны обеспечить жители. Но когда они выбирают способ управления, то почему-то редко задумываются об этой подробности.

[Rulez]

ЛИКБЕЗ ПОСВЯЩЁННЫЙ ДОГОВОРУ УПРАВЛЕНИЯ

Общим собранием УК не избиралась, договора с каждым собственником не заключала. Тем не менее продолжает управлять домом и рассылать квитанции со своими реквизитами. К сожалению, часть жителей производит оплату на ее счёт, не задумываясь о правовой стороне вопроса. Понятно, что признать деятельность этой организации в нашем доме незаконной можно только через суд. Как правильно сформулировать предмет иска?

– Вы поставили цель расстаться с этой компанией? Тогда надо понимать: если она получает деньги хотя бы от одного собственника, то это фактически подтверждает наличие у нее с Вашим домом договорных отношений и дает право выставлять квитанции. Поэтому незаконность ее деятельности в доме сложно будет обосновать. В суде она докажет, что имеет право обслуживать Ваше жилое здание, потому что один собственник ей за это платит.

В исковом заявлении речь нужно вести о реализации способа управления в доме. По решению суда ООО обязано будет прекратить свою деятельность до следующего общего собрания.

Сейчас Московское УФАС России подготавливает документы о возбуждении дел о нарушении антимонопольного законодательства в отношении управ районов города Москвы, которые не провели конкурсы по выбору способа управления в отношении многоквартирных домов, способ управления которыми не реализован.
В адрес префектур столицы Московским УФАС России был направлен запрос о реализации способа управления многоквартирными домами при выборе управляющей организации в качестве способа управления.
В соответствии с информацией, предоставленной префектурами административных округов города Москвы, в большинстве многоквартирных домов, собственники которых выбрали управляющую организацию в качестве способа управления, договор управления заключен не со всеми собственниками, то есть способ управления данными многоквартирными домами не реализован в установленном законодательством порядке.

Что делать, если срок действия договора управления закончился, а управляющая компания никаких шагов для его продления не предпринимает?

– В Жилищном кодексе ничего не сказано об условиях пролонгации договора. Значит, надо руководствоваться Гражданским кодексом.

Внимательно прочитайте Ваш договор управления. Скажем, он заключен на год. Если в нем нет раздела о пролонгации и условиях расторжения, то через год срок его действия заканчивается и должен заключаться новый. Но поскольку ни одна из сторон активности не проявила, новый проект не предложила, и Вы продолжаете платить деньги, то тем самым фактически подтверждаете наличие договорных отношений: получаете услуги и за них платите.

Все зависит от активности собственников. Если бы все дружно перестали платить этой компании по окончании срока договора, то она прибежала бы к Вам сама его перезаключать. А поскольку продолжаете платить, зачем ей это делать? Разве что при налоговой или финансовой проверке с нее потребуют договор...

Хотите иметь легитимные договорные отношения – предложите заключить договор на новый срок в письменной форме.

Влечёт ли за собой окончание срока действия договора управления прекращение обязательств сторон?

– Такая норма может быть предусмотрена договором управления. Однако надо понимать, что окончание срока – это одно, а прекращение обязательств – другое. Договор, в котором это положение не предусмотрено, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств. Никто не мешает включить норму о прекращении обязательств сторон в договор и привязать ее к сроку договора управления. Иными словами, нужно указать, что будет происходить, когда срок закончится.

К сожалению, обычно этому не придают значения, поэтому юристы в суде трактуют ситуацию по-разному, каждый в свою пользу. Например, УК считает, что договор пролонгирован, хотя такого условия в договоре нет, и выигрывает. В аналогичном случае другой суд принимает противоположное решение: срок закончился – до свиданья.

Срок действия договора управления с УК истёк, нам предлагают заключить дополнительное соглашение. Как быть?

– Предлагать дополнительное соглашение к договору, срок которого истек, невозможно. Другое дело, если бы Вам его принесли в период действия договора. Но оно не снимет проблему качественного улучшения договора, в чём собственники должны быть заинтересованы.

Лучше провести собрание, принять решение по условиям нового договора на конкретный срок.

Почему по отношению к коммунальным услугам применяется понятие «тарифы», а к жилищным – «размер платежа»?

– Действительно, раньше существовало понятие тарифа на содержание и ремонт. Тариф был обязателен и для населения, и для жилищных организаций, что вполне логично. Ведь все они финансировались из Государственного бюджета.

Сейчас в Жилищном кодексе такого понятия в отношении жилищных услуг нет (это позиция законодателей). Понятие тарифа благополучно исчезло из жилищной сферы, ему на смену пришло понятие «размеры платежей». Они устанавливаются собственниками на общем собрании: сами посчитали и договорились с управляющей компанией о том, сколько ей платить.

Многие по инерции повторяют: мы, мол, на собрании установили тариф. Это неправильно. Понятие «тарифы» распространяется только на коммунальные услуги.

Как правильно организовать контроль над деятельностью управляющей компании?

– По поводу контроля в Жилищном кодексе написаны крохи. Разве что в п. 11 ст. 162 закреплена норма о том, что управляющая организация должна ежегодно отчитываться о выполнении договора за предыдущий год. Но даже этот один пункт дает собственникам просторное поле деятельности при заключении договора управления.

Вариантов много. Самый простой – выбрать представителя собственников, на которого общее собрание возложит полномочия по контролю. Это может быть не один уполномоченный, а ТОС, либо инициативная группа собственников. Всех их следует поименно перечислить в протоколе и в договоре. И записать, какими именно будут их полномочия: приходить в УК раз в месяц или раз в квартал, какую документацию проверять.

Можно поручить другое: перед отчетным собранием вместе с УК составлять отчёт, то есть практически делать ревизию за год. Это даст возможность на общем собрании объективно обсудить цифры, которые представит компания. В ТСЖ деятельность управленцев проверяет ревизионная комиссия. В обычном доме её нет, но там должно быть что-то её заменяющее – ТОС, инициативная группа, то есть вариант коллективного контроля, на который уполномочило общее собрание.

В Жилищном кодексе речь идет о ежегодном отчёте по выполнению договора управления. Это неудачная формулировка. Потому что компании, пользуясь ею, отчитываются так: «Мы с Вас собрали три млн рублей, на три млн дали отчётные документы, а какие именно работы на эти деньги сделали, докладывать не обязаны». Поскольку в ЖК РФ ничего нет об отчёте, напишите сами в договоре управления, что значит отчёт – это отчёт о выполненных работах по договору управления. Что в нём указывается не только объем потраченных денег, но и каким образом они потрачены, с какой целью, какой эффективностью, что в результате выполненных работ получил дом.

[Rulez]

Главная проблема заключена в ментальности жителей. За последние 90 лет (из которых 70 лет синонимом права собственности служила прописка) они твердо уяснили: то, что по одну сторону квартирной двери – это их, а то, что по другую, имеет к ним лишь косвенное отношение. В правовом отношении для них лифт и метро – одно и то же. Государственное. Подъезд, лифт, крышу и прочее они никогда не воспринимали как собственность.

P.S. В соответствии с п.1 ст.45 ЖК РФ, собственники обязаны проводить общее собрание собственников ежегодно.