Подъезд - визитная карточка дома

[Rulez]

Первое впечатление о доме люди получают при входе в подъезд. Недаром риэлторы советуют продавцам и арендодателям недвижимости начать с «прихорашивания» подъезда и уже после этого заниматься ремонтом квартиры. Какие лобби, холлы, подъезды сегодня существуют? И будут ли собственники недвижимости платить больше за приличную входную группу?

ПРАВИЛЬНОЕ ПОЗИЦИОНИРОВАНИЕ

Приобретая квартиру или апартаменты за несколько миллионов долларов, покупатель обращает внимание не только на экстерьер (фасадную часть) здания, но и на внутреннее убранство входной группы, лифтовых холлов, мест общего пользования. Поэтому, создавая тот или иной проект, застройщик должен понимать, что для успешной его реализации стоит уделять внимание не только внешнему облику будущего дома, но и его наполнению. До кризиса существовало мнение, что дорогая входная группа позволяет девелоперам позиционировать новостройку, например, бизнес-класса как элитную. Однако эксперты уверяют, что это не так. «Входная группа при классификации и выборе жилья не стоит на первом месте. Богатой входной группой иногда можно привлечь внимание к объекту, создать благоприятный образ в глазах у клиента, но не более того. Так было до кризиса, и сегодня ситуация не изменилась», - считает Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «Конти».

Утверждение, что до кризиса девелоперы не скупились на отделку входных групп, Алексей Сидоров, директор по развитию и партнер компании Kalinka Realty, также считает некорректным. «Невозможно строить позиционирование объекта на стоимости материалов входной группы. Приведу пример. ЖК «Кутузовская ривьера» (ул. Нежинская, 1). Благоустроенная придомовая территория, детская площадка, мощеные дорожки, собственный водоем. Отделка входной группы каждого из корпусов выполнена натуральным камнем, в холлах мягкая мебель, орхидеи в горшочках, скоростные лифты - все говорит о статусе дома и его жильцах. ЖК «Созвездие капитал» (ул. Шаболовка, 23) - придомовая территория, укатанная в асфальт, территория двора, заставленная машинами, пол подъезда вымощен плиткой, стены покрашены краской, обшарпанная кабина лифта. А ведь этот объект до кризиса относился к объектам бизнес-класса (!), да и стоимость «квадрата» была на уровне! Иными словами, до и после кризиса девелоперы принимают решение о качестве и дизайне входных групп, основываясь на своих вкусовых предпочтениях и бюджете».

«ЛЕГЕНДА», ОТРАЖЕННАЯ В ХОЛЛЕ

Выбор материалов для отделки входных групп зависит и от статуса жилья. Натуральный камень (мрамор, гранит), как правило, применяется при оформлении вестибюлей элитного сегмента. Кроме того, застройщики отдают предпочтение ценным породам дерева (бук, дуб, орех, ясень и другие), стали, алюминию, стеклу в силу эстетической привлекательности этих материалов, их прочности и долговечности. Декорирование пространства может быть различным: картины, роспись на стенах, лепнина, зеркала, витражи, живые цветы.

Например, в ЖК «Коперник (ул. Б. Якиманка, 22) стены лобби и галереи, ведущей к лифтовым холлам, отделаны ценными породами дерева, купол при входе украшен мозаичным панно, пол выложен мраморной плиткой. Холл украшают зеркала, ковровые дорожки, дорогие светильники. Лифты, как и двери в квартиры, выполнены на заказ. В каждом элементе декора можно разглядеть букву «К», символизирующую название жилого комплекса. На первом этаже расположен лобби-бар и ресторан.

Холл ЖК «Времена года» (Старомонетный пер., 18) украшают мозаичное панно в стиле ар-нуво (art nouveau), мягкие диваны, столики с мраморными столешницами на чугунных ножках. Входная группа «Дома Фаберже» (ул. Пречистенка, 13) после реконструкции строения также обещает быть эксклюзивной. Застройщики сохранили уникальную парадную лестницу, лепнину, люстру, описанные в романе Булгакова «Мастер и Маргарита».

Лобби в элитном комплексе может быть небольшим, но его отделка обязательно должна быть на высоком уровне, чтобы не диссонировать с позиционированием объекта на рынке. «В Москве есть дома, где у каждой квартиры индивидуальный вход, - говорит Сергей Мигунов. - В этом случае нет необходимости в создании дорогостоящей входной группы, она может быть организована достаточно скромно, однако это не отменяет изысканности оформления».

Парадный подъезд во все времена был и остается визитной карточкой дома. Алексей Сидоров предлагает совершить экскурс в историю: «В большинстве известных дворцов XVIII века (Зимний, Меньшиковский или Юсуповский) акцент сделан на вход в эти здания. Самые яркие дома начала XX века возводились известными российскими и зарубежными архитекторами по заказу людей состоятельных, которые также хотели поразить воображение своих гостей уже с того момента, как перед ними открывались парадные двери (особняки Морозова, Рябушинского и т. п.)».

Сегодня, по словам эксперта, дизайн входной группы - это либо продолжение архитектуры самого дома, его внешнего облика, либо продолжение маркетинговой «легенды» объекта. Хотя немаловажно, чтобы отделка холла, стилевое направление соответствовали и целевой аудитории будущих жильцов.

В большинстве случаев входные группы в российских домах, по мнению Анны Левитовой, управляющего партнера компании Evans, помпезные, необжитые и малофункциональные. Частично это связано с тем, что россияне не пользуются услугами, к которым прибегают жители других стран. «В Нью-Йорке жильцы нуждаются в большом вестибюле при входе, поскольку им необходимы помещения для хранения доставленных по заказу продуктов и товаров, одежды из химчистки и прачечной, официальной переписки, за получение которой в отсутствие жильцов расписывается портье (швейцар). В нашей стране все это не востребовано. Мало кому из жильцов передают что-либо через консьержа. В основном жители новых элитных домов имеют разнообразную прислугу, водителей, которым поручают выполнение подобных бытовых мелочей».

ВЫДЕЛЯЯСЬ ИЗ ТОЛПЫ

В домах бизнес-класса покупатель не увидит эксклюзивной мебели, светильников, выполненных под заказ для реализации дизайнерской задумки, и прочих наворотов. Здесь и материалы используются менее дорогие, и декор помещения более сдержан. «В этих домах не всегда присутствует входная группа, качество подъезда может быть самым заурядным и сопоставимо с экономклассом», - говорит Сергей Мигунов. Хотя это обстоятельство, по мнению эксперта, лишь в очередной раз доказывает, что не входная группа является определяющим фактором классности объекта недвижимости. Особняком в этом сегменте держатся разве что сталинские высотки.

В экономклассе подъезды самые скромные. Обычно в них установлена дверь с домофоном и есть комната для консьержа. «Для объектов экономкласса, как правило, характерен унифицированный лаконичный стиль, создание «всего необходимого без излишеств» по неоднократно опробованным на практике проектам, - говорит Ирина Романова, руководитель отдела маркетинга ГК «Пионер». - В большинстве своем это проекты панельного индустриального домостроения. Застройщики не озадачивались тем, чтобы как-то индивидуализировать входные группы и места общего пользования, да и необходимости в этом не было: квартиры экономкласса являются самым востребованным товаром на рынке, главное преимущество в глазах покупателя - это низкая цена. Кроме того, значительная часть объемов такого жилья уходит на социальные нужды».

Между тем и в этом сегменте присутствуют объекты, которые держатся особняком. Такие проекты эксперт относит к комфорт-классу или эконом+. Например, в ЖК «Лазаревское» дизайнеры ушли от традиционных замкнутых пространств, присущих эконом-сегменту, отдав предпочтение светлым и свободным помещениям холлов. В начале этого года на рынок выходит новый жилой комплекс в Северном Тушине. Несмотря на то, что это обычный дом серии П-44Т, он отличается от своих «собратьев» по экономклассу благодаря использованию фирменной символики в элементах благоустройства, тротуарной плитки, табличек и указателей, почтовых ящиков и т. д.

РЕСТАВРАЦИЯ ПОДЪЕЗДА

Хотя не всегда планам застройщиков суждено сбыться, и даже если вам обещали шикарную входную группу, не факт, что так и будет. «Изначально девелопером закладываются в проект достаточно дорогие отделочные материалы и интересные архитектурные изыски, - объясняет Сергей Мигунов. - Но во время стройки по разным причинам, например, из-за перерасхода бюджета, данные элементы оказываются не исполненными. Разумеется, после окончания стройки в таком виде дом передается ТСЖ. Жильцы, особенно когда дом заселен не полностью, по финансовым причинам не имеют возможности улучшить состояние входной группы и продолжают эксплуатировать ее в том виде, в каком она есть. В ряде случаев эти проблемы так и остаются нерешенными даже в объектах бизнес-класса».

Но даже если все задуманное проектом удалось реализовать, возникает другая проблема. Как правило, после заселения жильцов входные группы теряют свою привлекательность. Их «реставрация» в разных сегментах происходит по-разному. В этом смысле больше всех не повезло, конечно, эконом-сегменту. Застройщик не будет ничего восстанавливать, перекрашивать или белить, а у жителей на это нет средств, да и менталитет многих не позволяет тратить деньги на «общественное».

В сегменте высококлассного жилья ситуация несколько иная. Алексей Сидоров говорит о том, что практикуются два решения: либо начинать отделку максимально поздно, когда основная часть ремонтов квартир подходит к концу, либо предусмотреть максимально возможную защиту уже сделанной отделки (специальные настилы, стружка и т. п.) Хотя после заселения вопрос поддержания входной группы решается так же, как и в экономклассе, то есть на деньги собственников квартир.

ДОПЛАТА ЗА КРАСОТУ

Безусловно, приятно входить в чистый, хорошо отремонтированный подъезд, тем более если элементы его декорирования доставляют еще и эстетическое удовольствие гостям и хозяевам дома. Эксперты говорят, что отделка входной группы должна соответствовать стоимости квартир в здании. При разработке дизайн-проектов застройщики должны учитывать, что если даже в объекте экономкласса предусмотреть эксклюзивную входную группу, на стоимости «квадрата» и эксплуатационных расходах это никак не должно отразиться. За счет этого можно только повысить ликвидность жилья.

Но на деле не совсем так. По словам Анны Левитовой, изначально расходы на входную группу берет на себя застройщик. Именно он закладывает в смету эксклюзивные отделочные материалы (мрамор, гранит, ценные породы дерева, венецианскую штукатурку), современную технику, дорогую мебель, картины, светильники, для создания дизайн-проекта привлекает мастеров. Затем издержки на входную группу включаются в цену квадратного метра квартиры. При этом сумма может варьироваться в зависимости от используемых материалов. «Можно с уверенностью сказать, что изысканный парадный вход жилого здания повышает конечную стоимость находящихся в нем квартир примерно на 10-20%», - говорит эксперт. Правда, девелоперы после кризиса стали более прижимисты и на входные группы теперь тратят меньшее количество денежных средств. Тем не менее будущим собственникам надо быть готовыми к тому, что эксплуатационные расходы в домах с дорогими холлами все равно будут выше, поскольку потребуется оплачивать работу сотрудников, обслуживающих входную группу: охранников, консьержей, технические службы.