Честные воры

[Rulez]

Если в Вашем доме появилась Управляющая организация или ТСЖ, которые Вы не выбирали. Или после госкомиссии, ведётся строительство на придомовой территории, то стоит призадуматься. У тех, кто промышляет такими махинациями, вроде бы всё законно, но так ли это?

В городе Котельники, при заселении микрорайона Южный, всех новосёлов, «шантажируя ключами» заставили подписать договор с новоиспечённым ООО УК Котельники. По договору, новосёлы соглашались оплачивать ООО УК Котельники ЖКУ по тарифам и нормативам, установленным администрацией города Котельники. До появления в Южном, никто об ООО УК Котельники не слышал, никаких заслуг за ним не числилось, ни администрация города, ни новосёлы его не выбирали. Просто, какой то человек по фамилии Курчишвили, решил назвать себя Управляющей компанией, пришёл и сказал об этом новосёлам, и они ему поверили (наивно надеясь, что государство их защитит). Но новосёлы не знали, что после вступления в силу в 2005 году нового Жилищного кодекса и в соответствии с Федеральным законом N 131-ФЗ, муниципальные власти не несут ответственности и не имеют прав воздействовать на организации, управляющие жилым фондом! Теперь за всё, в том числе и за незнание законов, отвечают новосёлы!

А зачем тогда нужна администрация города?

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 №306, администрация города должна утверждать дифференцированные нормативы. То есть все дома в городе должны быть отнесены к категориям (норматив зависит от уровня теплосбережения в доме - от качества стен, года постройки, состояния самого дома и др.) И для каждой категории, должны быть установлены свои нормативы. Этого администрацией города сделано не было. А тарифы на жилищные услуги для новостроек, администрация города должна устанавливать для каждого дома индивидуально, впоследствии используя их в конкурсной документации при проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации. Так же, администрация города должна контролировать внесение победителем денег на «страховой депозит», которые в случае плохой работы управляющей организации, будут выплачены в качестве компенсации новосёлам.
Первый конкурс должен проводится до начала работы приемочной комиссии. Утверждаются тарифы и избирается управляющая организация на 1 год. После чего, если новосёлы в течение года не успевают оформить право собственности и провести общее собрание собственников (создать ТСЖ или выбрать управляющую организацию и утвердить тарифы сами), то администрация города повторно утверждает тарифы и повторно проводит конкурс по отбору управляющей организации. И так каждый год. Но в Котельниках, администрация города не проводила конкурсы вообще.

Что же происходит сейчас в Южном?

Микрорайон Южный застроен массовой серией домов, расчёты для которых идентичны. Расчётный удельный расход тепловой энергии на отопление здания серии П44Т-1/17Н1 равен 0,087 Гкал/м2 в год (МГСН 2.01-99, эта величина отражена в энергетическом паспорте здания). Что соответственно 0,0072 Гкал/м2 в месяц. Стоимость 1 Гкал в Котельниках в 2009 году 1096,59 рублей. А в платёжке, вместо 7 рублей – 20 рублей! В каждом доме и ЦТП микрорайона, должны стоять счетчики тепла. Где их показания? Получается, что средняя переплата с квартиры только за тепло за 2009 год -10000 рублей, а с микрорайона 10000000 рублей! А были ещё 2008 и 2007 года!
Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 № 307, размер платы за отопление в жилом помещении многоквартирного дома 1 раз в год корректируется исполнителем коммунальных услуг исходя из количества фактически потребленной тепловой энергии. И переплата должна возвращаться! Когда вернут деньги переплаченные Южанами за три года?
Вторая существенная статья расходов, это «содержание и текущий ремонт общего имущества»:
Управляющие организации пытаются приписать себе в заслуги: освещение микрорайона, ремонт и чистку дорог и много ещё чего, но это финансируется из бюджета города нашими деньгами налогоплательщиков!
Кроме того, на новые дома, в соответствии с ЗОЗПП, существует обязательная 5 летняя гарантия застройщика. По сложившейся практике, застройщики выделяют на обеспечение своих гарантийных обязательств около 5 процентов от стоимости строительства дома. Требовать выполнения гарантийного ремонта от застройщика – обязанность управляющей организации. А что же «ремонтировало» ООО УК Котельники за 30000000 рублей в новых домах, находящихся на гарантии?
Всё это должно быть объяснено в отчёте управляющей организации. ООО УК Котельники должно было отчитаться уже несколько раз. Но Южане отчётов не видели!

Руководство Московской области знает о происходящем. В официальном докладе Министерства ЖКХ сказано, что администрация города Котельники, не проводя открытые конкурсы, грубейшим образом нарушает закон. Но власти Московской области, никаких мер по устранению этого нарушения не предприняли. Сославшись на то, что ими должна заниматься прокуратура и Федеральная антимонопольная служба. И предложило жителям Котельников, решать вопросы с преступной администрацией города самостоятельно, в суде.

[DDD]

Руководство Московской области знает о происходящем. В официальном докладе Министерства ЖКХ сказано, что администрация города Котельники, не проводя открытые конкурсы, грубейшим образом нарушает закон. Но власти Московской области, никаких мер по устранению этого нарушения не предприняли. Сославшись на то, что ими должна заниматься прокуратура и Федеральная антимонопольная служба. И предложило жителям Котельников, решать вопросы с преступной администрацией города самостоятельно, в суде.

Такое сплошь и рядом... А на основании чего администрация должна конкурсы проводить, если УК выбирается собственниками???? Не нравится - меняйте УК или создавайте ТСЖ. В чем проблема-то? Или это так, крик души?

[v-str]

А на основании чего администрация должна конкурсы проводить, если УК выбирается собственниками???

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом
1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)
4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
(в ред. Федеральных законов от 29.12.2006 N 251-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ)
5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)
7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.
8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

[DDD]

v-str это к новостройкам не относится. У них сразу появляется управляющая компания.

[v-str]

Понятие новостройка в законе найдёте, тогда приходите.

[DDD]

v-str

Понятие новостройка в законе найдёте, тогда приходите.

Оценил. Смешно. Объясняю на пальцах. Статья 161 ЖК в части проведения конкурса по выбору управляющей компании присутствует в кодексе для того, чтобы построенные 100 лет назад дома отдать управляющим компаниям, если собственники сами не могут определиться с управлением дома. Новостройки, т.е. дома только что построенные, имеют УК от застройщика, поэтому ни о каком конкурсе по УК и речи быть не может. Так понятнее? Мало просто дергать статьи из закона...

[v-str]

Новостройки, т.е. дома только что построенные, имеют УК от застройщика, поэтому ни о каком конкурсе по УК и речи быть не может. Так понятнее? Мало просто дергать статьи из закона...

Отошлю к той же статье ЖК к пункту 3.
То-то моя ЭК не может найти документ, на основании которого её избрали/назначили управлять домом. Скорее всего управление осуществляется на основе двусторонних договоров между собственником квартиры и ЭК.
Поэтому полагаю, что факта выбора УК не было.
Что касается всего остального, то я не нахожу приведенные слова убедительными.
Да, законодатель хотел побудить собственников избрать способ управления, но не понятно чем отличаются дома построенные 100 лет назад, от построенных 5 минут назад. И там и там должен быть конкурс.
Почитайте первый пост этой темы.

[DDD]

1.

Скорее всего управление осуществляется на основе двусторонних договоров между собственником квартиры и ЭК.

Все зависит от схемы продажи квартир. Если это предварительный договор купли-продажи, то до заключения основного договора застройщик оформляет право собственности на себя и учитывая это, как собственник, вправе выбрать способ управления (в данном случае "своя" управляющая компания). Если по инвестдоговорам, то скорее всего да, на основании двусторонних договоров.

2.

Поэтому полагаю, что факта выбора УК не было.

УК есть. Как она появилась это уже другой вопрос. Есть факт - у дома есть управляющая компания. Т.е. осуществляется "управление управляющей организацией" - способом, предусмотренным ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.

3.

Да, законодатель хотел побудить собственников избрать способ управления, но не понятно чем отличаются дома построенные 100 лет назад, от построенных 5 минут назад. И там и там должен быть конкурс.

Потому что конкурс объявляется только в случае, если (цитата из п. 4 ст. 161)

если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
. Т.е. управления у дома вообще не должно быть. А способ управления присутствует, см. п. 2 сообщения.

[v-str]

А способ управления присутствует, см. п. 2 сообщения.

Покажите документ. Нет документа, не было выбора способа управления. Это я к тому, что моя УК затруднилась предстваить бумагу.
А по поводу оформления дома на себя - так это при любом способе они на себя оформят вновь созданный объект. (IMHO)

[DDD]

v-str

А по поводу оформления дома на себя - так это при любом способе они на себя оформят вновь созданный объект.

Нет, не при любом. При инвест контракте право собственности сразу оформляется на инвестора.

Покажите документ. Нет документа, не было выбора способа управления. Это я к тому, что моя УК затруднилась предстваить бумагу

да это все разговоры "в пользу бедных". Формально управление все равно есть и вы это прекрасно понимаете. УК может при желании предоставить документы, подтверждающие свои расходы по управлению домом. Поэтому оснований для проведения конкурса нет.